Der lange Weg zur Baugenehmigung: „Es geht häufig darum, welcher Sachbearbeiter gerade am Zug ist“

Architekt Sven Pott

Nach seinem Architekturstudium an der FH in München 1992, gründet der Sohn eines Bauunternehmers sein eigenes Architekturbüro: Sven Oliver Pott

Eine oftmals frustrierende Geduldsprobe: Bis zu anderthalb Jahre lang warten Bauträger und private „Häuslebauer“ nicht nur in München auf die Erteilung einer Baugenehmigung. Schon seit Jahren gebe es diese unhaltbaren Zustände ohne Planungssicherheit, beklagt der Münchner Architekt Sven Pott (56) und macht sich Luft – die Corona-Pandemie habe die Lage weiter verschärft.

Herr Pott, Sie arbeiten seit über 30 Jahren als Architekt. Wenn Sie zurückdenken: Ist es über die Jahre einfacher oder schwieriger geworden, eine Baugenehmigung zu bekommen?

Extrem viel komplizierter ist es geworden. Und zwar in erster Linie in Deutschland. Grundsätzlich ist es international viel leichter, eine Baugenehmigung zu bekommen – natürlich mit Ausnahmen, etwa Spanien. Anderswo ist es generell so, dass man sich auf die Absprachen mit den Behörden durchaus verlassen kann, und das ist hier nicht mehr der Fall. In München ganz besonders nicht. 

Stichwort Verlässlichkeit: Sie kritisieren, dass es keinen Standard-Ablauf gibt, man dadurch kaum etwas wirklich vorhersagen kann.

Sagen wir, Sie haben in München ein Grundstück und Sie stellen in fünf Stadtgebieten inhaltlich identischen Bauantrag im selben städtebaulichen Kontext – Sie werden fünf Mal eine andere Baugenehmigung bekommen, und das ist für mich nicht mehr nachvollziehbar. Da geht es nur darum, in welchen Händen die Sachbearbeitung liegt, und das hat nichts mit Rechtssicherheit zu tun.

Laut der neuen Bayerischen Bauordnung soll der Weg zu Baugenehmigungen im vereinfachten Verfahren maximal drei Monate dauern. Liegt dann noch keine Entscheidung vor, gelten die beantragten Baugenehmigungen automatisch als erteilt. Man könnte also theoretisch das Bauen beginnen, wenn man nichts gehört hat. Doch das traut sich am Ende keiner, weil es dann vielleicht zu einem Rechtsstreit oder im Zweifel zur Baueinstellung kommt. Und wenn innerhalb der drei Monate abgelehnt wurde, weil das Bauamt etwas zusätzlich haben möchte, weil – ich sage mal polemisch – irgendwo ein Strich fehlt, wird es nicht mehr im Verfahren partnerschaftlich geklärt, sondern erst mal abgelehnt und an der Bauantrag an den Antragsteller zurückgesandt, und dies teilweise am Architekten vorbei.

Der Bayerische Landtag hat 2020 die umfassende Reform der Bauordnung beschlossen. Die Neuregelungen sind zum 1. Februar 2021 in Kraft getreten. Vorrangiges Ziel war eine Beschleunigung des Verfahrens der Baugenehmigungen. Es soll maximal drei Monate dauern – liegt dann keine Entscheidung vor, gilt ein Antrag automatisch als genehmigt. Der als „Genehmigungsfiktion“ bezeichnete Passus führt jedoch nicht zwangsläufig zu einer Verkürzung der Bearbeitungszeit bis zum positiven Bescheid – denn er kann auch zu schnelleren Ablehnungen führen, wenn für Umplanung und Ergänzung keine Zeit bleibt.

Die Reform erleichtert zudem über geringere Anforderungen bei den Mindestabständen zu den benachbarten Gebäuden eine Nachverdichtung in den Städten. Zum Ausbau von Dachgeschossen braucht man keine Genehmigung mehr, künftig müssen danach auch keine Aufzüge mehr neu eingebaut werden.

Ist der Prozess in Deutschland in gewisser Weise bereits digital?

Städte wie Frankfurt sind da weiter – in München ist es heute allen Ernstes noch so, dass man die Pläne auf Papier einreicht und sie werden erst dort digitalisiert. Das allein kann schon wieder viele Wochen dauern. Es ist also bis dato mitnichten so, dass man per Mail einen Antrag stellt.

Wie muss man sich das vorstellen: Sie reichen ein und warten ab… und wann würden Sie auf die Behörde zugehen?

Sie können bei der Behörde erst nachfragen, wenn Sie eine Bearbeitungsnummer bekommen haben. Wir senden den Antrag schon nicht mehr per Post, sondern fahren hin und lassen uns den Stempel geben, damit für unseren Auftraggeber zumindest bis zur Zuteilung der Bearbeitungsnummer kein Zeitverlust entsteht. Jetzt muss alles erst mal von der Poststelle zur Bearbeitungsstelle kommen und dort digitalisiert werden. Denn digital darf ich nicht einreichen, wie bereits gesagt. Corona, Home-Office, Krankheit, Urlaub… das rechne ich alles mal dazu, und die Zeit läuft. Plötzlich kommt dann kurz vor Ablauf der Drei-Monats-Frist ein Anruf, dass ich etwas machen muss und nur noch zwei Tage Zeit habe, zu reagieren. Als ob das möglich wäre. Das sind dann am Ende keine Themen mehr für Architekten, sondern eigentlich für Juristen.

Wie oft kommt es vor, dass Sie einen Bauplan noch einmal modifizieren müssen?

Bei uns ist es so, dass wir zuletzt von 100 Bauanträgen etwa 50 Prozent ändern und anpassen mussten, und das oft mit wiederholten Änderungen und Abstimmungen. Wir hatten auch die Situation, dass alles abgestimmt war – und am Ende dennoch abgelehnt wurde. Da sind unsere Auftraggeber dann in zwei Fällen bereits tatsächlich in die Klage gegangen. Diese Mehrarbeit führt dazu, dass man logischerweise auch weniger verdient, im Endeffekt weniger Projekte angehen und somit weniger Mitarbeiter halten kann. Das höre ich in gleicher Weise von vielen anderen Büros.

Seit wann beobachten Sie diese Situation?

Gefühlt verschlechtert hat es sich in München seit etwa sechs Jahren. Ich habe auch schon des Öfteren in Frankfurt eingereicht, und das dortige System gefällt mir gut. Dort existiert eine vorgegebene Struktur der Bauakte. Diese ist von dem einreichenden Architekten im Vorfeld Punkt für Punkt abzuarbeiten. Dann geht dieser Ordner zum Sachbearbeiter. Ist dies einmal geschehen, können Architekt und Sachbearbeiter im Verfahren pragmatisch die dann noch offenen Punkte klären. Das alles läuft sehr partnerschaftlich. Diese Arbeitsweise habe ich auch in München bei der Lokalbaukommission vorgestellt und Möglichkeiten der Umsetzung erfragt. Man hat es sich angehört, geändert hat sich nichts.

Gibt es auch positive Beispiele?

Es gibt rühmliche Ausnahmen bei den Sachbearbeitern, doch in Summe meiner Erfahrungen, die ich mit Kollegen teile, sind es wenige. Sehen Sie, wir hatten auch schon ein Bauvorhaben, das war wirklich sehr modern. Da habe ich gedacht: „Ob wir das durchbekommen? Das wird nie etwas.“ Und es war in drei Monaten genehmigt, ohne weitere Änderungen. Dabei war deutlich erkennbar, dass die Sachbearbeiterin dem Antrag von Anfang an offen gegenüberstand und sie die einschlägigen Regelungen im Sinne des Bauherrn angewandt hat. Für uns war das als Einzelfall natürlich positiv, doch auf der anderen Seite zeigt es genau die Problematik für die Gesamtheit.

Was sind Dinge, die am häufigsten von der Behörde moniert werden?

Bei den größeren Baukörpern ist es oftmals das Thema der Höhe. Das, was als Richtmaß herangezogen wird, wird von den Architekten und den Behörden unterschiedlich bewertet. Es geht darum, was für das Viertel prägend ist, doch was genau als „nähere Umgebung“ gilt, ist Ermessenssache. Oft will die Behörde auch keine Präzedenzfälle schaffen.

Der Architekt hat die Aufgabe, etwas Gutes zu gestalten, das auch genehmigungsfähig ist. Ich glaube, dass ein verantwortungsvoller Architekt beides im Auge hat. Der Bürger als Auftraggeber muss meines Erachtens eine gewisse Rechtssicherheit erwarten können. Dass man mal unterschiedlicher Meinung mit der Behörde sein kann, ist völlig natürlich, und damit kam ich bisher gut klar, wenn ich das Gespräch gesucht habe. Spätestens seit Corona ist das Gespräch aber nahezu komplett weggefallen. Und: Es gibt, wie ich finde, keine Führung im Genehmigungsprozess. In Frankfurt habe ich den Eindruck, dass dort die Bauaufsicht die Themen bündelt und dann entscheidet. In München hat man das Problem, dass der Sachbearbeiter den Antrag an die Fachstellen weiterleitet, und von denen kommen dann die einzelnen Rückmeldungen. Es sollte nun so sein, dass diese ausgewertet, in Einklang gebracht und entschieden wird. Mein Eindruck ist hier aber, dass nicht das große Ganze beurteilt wird, sondern jeder Fachbereich seine Auflagen durchsetzen will und mangels Entscheidung sich der Genehmigungsprozess in die Länge zieht. Wenn dann am Ende nach langem Hin und Her noch nicht einmal ein positiver Bescheid steht, ist das dem Bauherrn nicht mehr begreiflich zu machen.

Laut Paragraf 34 des Baugesetzbuches (BauGB) ist mit der „näheren Umgebung“ oder „Nachbarschaft“ jene Fläche gemeint, die während der Ausführung des Bauvorhabens von diesem Vorhaben beeinflusst werden kann. Exakte Maß- oder Meterangaben, wie groß die nähere Umgebung einer Bebauung ist, macht § 34 BauGB jedoch nicht. Immer wieder beschäftigen sich Gerichte mit dieser Frage, hier wurde unter anderem festgestellt, dass „bauliche Anlagen, die von ihrem Erscheinungsbild nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt, bei der Beurteilung außen vor bleiben müssen“ (VG Berlin, Urteil vom 04.06.2019).

Ist das auch ein Problem von Unterbesetzung?

In der freien Wirtschaft fragt auch niemand, ob ich unterbesetzt bin. Gerade während der Pandemie hätte ich erwartet, dass eine Behörde trotzdem funktionieren müsste, was ich so nicht feststelle. Das hat gravierende Folgen. So können die Aufträge für die Bauunternehmen nicht verbindlich vergeben werden, so dass viele nicht anfangen können, weil die Genehmigungen so lange auf sich warten lassen. Man hängt komplett in der Luft. Das ist sehr, sehr bitter.

Lohnt sich für Neubauprojekte eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage wird, zumindest in München, nur minimal schneller als ein Baugenehmigungsantrag bearbeitet. Wenn Sie eine Bauauskunft haben wollen, die juristisch haltbar ist, macht sie deshalb praktisch gar keinen Sinn. Im Prinzip werden aber die meisten Fragen nicht beantwortet – weil laut Behörde eben das und das noch fehlt. Wir machen für unsere Kunden so gut wie keine Voranfragen, weil ich sage, es bedeutet doppelten Aufwand und verlängert letztlich sogar den Prozess. Wenn jemand allerdings nur den Wert eines Grundstücks ermitteln will, zum Beispiel im Rahmen einer Projektentwicklung, also die Frage danach, was man darauf bauen könnte, wie hoch und so weiter, so kann man das sicher machen. Wer jedoch wirklich bauen will, stellt besser gleich einen konkreten Antrag.

Bei Ihren Schilderungen gewinnt man fast den Eindruck, es gebe einen Vorsatz. 

Dem würde ich im Ansatz zustimmen. Allerdings meine ich, dass der Vorsatz bei der Politik zu suchen ist. Ich glaube mittlerweile, dass da eine Intention dahintersteckt und es an den politischen Ideen in unserem Land liegt. Warum wird Bauen eher verhindert, als dass es ermöglicht wird?

Ja, warum?

Heute kann es sich eigentlich nur noch ein kleiner Teil der Bevölkerung leisten, zu bauen. Fakt ist, dass mittlerweile das Bauen wirtschaftlich extrem erschwert oder Projekte gleich ganz verhindert werden. Eine wesentliche Schuld daran trägt hat nach meiner Auffassung die sogenannte „SoBon“, das Gesetz zur „Sozialgerechten Bodennutzung“. Jedes Mehr an Baurecht führt dadurch dazu, dass der Bauwillige der Gemeinde dafür einen wirtschaftlichen Ausgleich zukommen lassen muss, was zwangsläufig zu einer Kostenerhöhung im nicht-sozial-gebundenen Wohnungsbau führen muss. Das Ergebnis ist, dass Bauen sich noch weniger rechnet.

Für den „Spiegel“ ist es das „schärfste Instrument der Stadt, bei Neubauten für erträgliche Mieten und die nötige Infrastruktur zu sorgen“ – Kritiker bemängeln eine so verursachte Preissteigerung bei Eigentumswohnungen: Bereits seit 1994 existiert in München das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung, dass Investoren zur Abtretung von Gewinnanteilen verpflichtet. Private Bauträger müssen zudem Wohnungen für Gering- und Durchschnittsverdiener schaffen.

Die SoBoN wird bei allen Bebauungsplänen angewandt, die planungsbedingt Kosten und Lasten bei der Landeshauptstadt auslösen und auf der anderen Seite zu einer deutlichen Bodenwertsteigerung führen. Der Bodenwert steigt, so der Grundgedanke, vor allem anhand öffentlicher Investitionen, die die Grundlage der Entwicklung bilden, von der die Grundstückseigentümer*innen profitieren. Hier geht es vor allem um die Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr, den Bau von Kindergärten oder Schulen, die Ansiedlung von Gewerbe, sprich Arbeitsplätzen, und so weiter.

Bauträger und Investoren werden verpflichtet, sich an den Erschließungsmaßnahmen, wie Straßen, und an Gemeinbedarfseinrichtungen (etwa Kindertagesstätten und Grundschulen) finanziell zu beteiligen, denn diese können laut der Stadt München „nicht vollständig aus den allgemeinen Haushaltsmitteln finanziert werden“. Im Juli 2021 hat der Stadtrat die Novelle der SoBon beschlossen und zusätzlich zum Grundmodell ein Baukastenmodell eingeführt.

Das Grundmodell besagt, dass insgesamt 80 Prozent Mietwohnungen entstehen müssen, 60 Prozent davon preisreguliert mit einer Bindungsdauer von 40 Jahren. Frei verfügbar für den Verkauf bleiben somit nur noch 20 Prozent. Der Infrastrukturbeitrag steigt von 100 auf 175 Euro pro Geschossflächenquadratmeter.

Wer hiervon abweichen will, kann durch den Baukasten die Schwerpunkte in den vier Grundbausteinen, also Förderquote, Aufteilungsbeschränkung, Bindungsdauer, Sozialer Infrastrukturkostenbeitrag, individuell anders gewichten. Dabei können ergänzend zwei Sonderbausteine zur Anwendung kommen, die zusätzliche Punkte durch den Verkauf von insbesondere geförderten Wohnbaurechtsflächen an die Stadt oder an Genossenschaften ermöglichen.

Ist der soziale Aspekt denn nicht wichtig und richtig?

Grundsätzlich ja, doch so läuft es nicht. Der Punkt ist, dass keine Gemeinde wirklich daran interessiert ist, Wohnungsbau zu ermöglichen, weil sie dann Kindergartenplätze und Schulen zur Verfügung stellen muss, die sie nicht hat. Weil kein Geld da ist. Das ist leider der Knackpunkt. Da wird den Menschen in Deutschland meines Erachtens nicht die Wahrheit gesagt. Es wird versucht, diese Problematik komplett auf die Projektentwickler abzuwälzen, anstatt eine große Lösung zu suchen. Stattdessen wird zum Beispiel verfügt, dass jemand Sozialen Wohnungsbau mit normalem Wohnungsbau mischen muss. Das aber funktioniert einfach zwischen den Menschen nicht. Wer glaubt, dass zwei Freunde werden, wenn einer für die Wohnung weniger bezahlen muss, und der andere das Doppelte für genau dasselbe – vielleicht noch mit einer etwas besseren Ausstattung –, der irrt. Ich glaube nicht daran, dass die Menschen damit glücklich werden.

Politische Aufgaben und Problemstellungen werden Ihrer Meinung nach an die Baubranche abgewälzt?

Zugespitzt sage ich: Man hat jetzt erfolgreich geschafft, die Automobilbranche zu schwächen, und der nächste große volkswirtschaftliche Punkt ist die Baubranche. Ich bin für Umweltschutz. Doch der Umweltgedanke, wie er aktuell propagiert wird, ist übertrieben und vor allem für die Umwelt nutzlos. Es fängt damit an, dass wir gezwungen werden, die Häuser zu dämmen. Man fokussiert ausschließlich auf den CO2-Ausstoß, auf das Endergebnis, und geht damit auf die Häuslebauer los. Die Probleme bei der Rückgewinnung dieser Stoffe, die man früher bei einer hochwertigen Bauweise auf Basis natürlicher Baustoffe gar nicht hatte, werden verkannt. Dass diese Stoffe produziert werden müssen und dabei Ressourcen und Rohstoffe verbraucht werden – wird ignoriert. Wenn es um CO2-Einsparungen geht, ist immer die Frage, wie ich es berechne: ab der Baustelle oder ab der Produktion. Und ab der Produktion wird es sehr fragwürdig. Auch angesichts der Tatsache, dass wir damit ein riesiges Brandschutzproblem kreieren und die synthetischen Stoffe überhaupt nicht recyclen können. Ähnlich kurzsichtig ist die Politik beim Thema Elektromobilität: In Berlin wird ein Flughafen wegen Brandschutzproblemen jahrelang nicht abgenommen, und wir stellen uns mit den E-Ladestationen echte Brandlasten in die Tiefgaragen. Eine Batterie, die mit 1700 Gad verbrennt, kann man nicht mehr löschen, da bricht die Bude zusammen. Das sind alles Dinge, die unter den Tisch fallen, die nicht zu Ende gedacht werden. Ich wünsche mir da mehr Expertise in der Politik.

Umweltschutz ist wichtig und man kann wahnsinnig viel tun, indem ich mit vernünftigen Recycling-Materialien arbeite, indem ich die richtigen Stoffe einsetze, auf dem Bau in vielen Punkten besser werde. Doch was im Moment läuft, geht erstens gegen die Umwelt, zweitens gegen den Menschen und drittens gegen den Geldbeutel.

Ist das auch ein Grund dafür, dass laut Statistik immer weniger Menschen den Schritt, zu bauen, überhaupt wagen?

Ja, und die wenigen werden von den Behörden aufgrund der aktuellen Bedingungen so gegängelt, dass in Zukunft noch stärker darüber nachgedacht wird. Es werden andere Bauherren auftreten, die vielleicht rein sozial gebundene Projekte umsetzen, aber der Privatmann, der sagt, ich stelle hier fünf Wohnungen hin, die ich zur Altersversorgung vermieten möchte – den gibt es kaum noch.

Nimmt Ihnen diese Frustration die Freude an Ihrer Arbeit?

(lacht) Da muss wahrscheinlich noch mehr passieren. Ich baue trotzdem noch gerne Häuser und finde Lösungen, doch am Ende wird man weniger bauen können und das hat Auswirkungen auf die Wirtschaft. Wir verbauen im Jahr rund 80 Millionen Euro Bausumme. Wird das weniger, bedeutet es, dass auch ein paar Leute keinen Job mehr haben. Das ist es, was ich nicht verstehe.

Wenn ich heute etwas entwerfe und einen Bauantrag stelle, muss ich die Preissteigerungen von zwei Jahren vorausahnen, damit der Bauherr nachher richtig finanziert. Dass man städtebaulich als Gemeinde bestimmte Vorgaben macht und auch Entwicklungsideen hat, ist ja richtig, und es ist mitnichten alles Nonsens. Doch dass die Art der Umsetzung und die Geschwindigkeit den Unterschied macht, ob eine Baufirma am Ende loslegen kann oder nicht, und dass dieser Prozess anderthalb Jahre dauert, ist unhaltbar.

DISCLAIMER

Artikel der Rubrik „Standpunkte“ geben nicht zwangsläufig die Auffassungen der Münchner Immobiliengesellschaft wieder. Kontroverse Themen werden in Gesprächen mit Experten und Persönlichkeiten erörtert, um einen Raum für Diskussionen zu schaffen.

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