Die Wohnungseigentümergemeinschaft – fest verbandelt und aufeinander angewiesen

Wohnungseigentümergemeinschaft - Immobilien Ratgeber

Die Mitgliedschaft in diesem „Club“ ist Pflicht, und auch wenn es sich nicht zu jedem Zeitpunkt wie eine ideale Gemeinschaft anfühlen mag: De facto sind alle Teil- und Wohnungseigentümer eines größeren Objekts sehr eng miteinander verbunden. Schließlich entscheiden – und bezahlen! – sie doch vieles gemeinsam. Was genau die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ausmacht und welche Rolle Verwalter und Versammlung spielen, erfahren Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

Wer ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?

Mitglied einer WEG
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„Die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ – so definiert es das Wohneigentumsgesetz (gängige Abkürzung: ebenfalls WEG). Dieses Gesetz wurde zum 1.12.2020 reformiert, und zwar unter dem Titel „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ – dazu weiter unten mehr.

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt damit auch einen so genannten Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie. Er oder sie kann somit Vieles nicht allein entscheiden, wenn es um das Gemeinschaftseigentum geht, etwa Instandhaltungsmaßnahmen zu Fassade, Treppenhaus oder Aufzügen. Die Stimmung innerhalb einer WEG kann somit viel entscheiden; wer eine Bestandswohnung kauft, sollte sich die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung vorlegen lassen, da sich daraus einiges ablesen lässt.

Welche Aufgaben hat die WEG?

Grundsätzlich geht es darum, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Über alles, was nicht zum Sondereigentum Einzelner gehört, muss ja im Interesse sämtlicher Eigentümer entschieden werden.

Eine WEG ist, ähnlich einem nicht eingetragenen Verein oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, teilrechtsfähig. Das bedeutet zum Beispiel, dass sie als Verband selbst Konten führen kann und Eigentümer der Gemeinschaftsgelder ist. Die WEG ist immer dann rechtsfähig, wo es um Rechtsgeschäfte geht, etwa im Außenverhältnis beim Abschluss von Verträgen mit zum Beispiel der Verwaltungsfirma oder Handwerkern, oder auch im Innenverhältnis, wie bei den Hausgeldabrechnungen gegenüber den einzelnen Eigentümern. Auch in Bezug auf die Haftung für Verbindlichkeiten ist die WEG rechtsfähig.

Die Beschlüsse zu den einzelnen Themen werden auf einer Eigentümerversammlung gefasst.

Welche Rolle spielt die Gemeinschaftsordnung?

Sie regelt als Bestandteil der Teilungserklärung die Rechten und Pflichten der Eigentümer untereinander und kann von den Vorschriften des WEG abweichen, muss allerdings auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Ihr Inhalt ist veränderlich und regelt zum Beispiel die Kostenverteilung, Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage, Hausmusik und ähnliche konkrete Punkte. Gibt es sie nicht, gilt ausschließlich das Wohneigentumsgesetz.

Wie und wie oft versammeln sich die Eigentümer?

Die Versammlung ist ein Organ der WEG und dient der Beschlussfassung sowie der Willensbildung der Eigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt dabei die Umsetzung.

Eine Eigentümerversammlung muss zwingend mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Über den Termin werden alle Eigentümer vom Verwalter mindestens drei Wochen im Voraus schriftlich informiert. Dem Brief muss eine Tagesordnung beiliegen, aus der hervorgeht, welche Beschlüsse gefasst werden sollen. Ist dies nicht der Fall, ist eine Beschlussfassung zu diesem Termin auch nicht möglich.

War eine Versammlung früher nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen oder durch Vollmacht vertretenen Stimmberechtigten die Mehrheit aller eingetragenen Miteigentumsanteile hielten, ist dieser Passus mit der WEG-Reform hinfällig. Sie ist Eine künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig.

Außerhalb der Jahresfrist kann auch eine außerordentliche Versammlung einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies verlangt.

Wer nicht teilnehmen kann, darf einen Vertreter bestimmen und ihm sein Stimmrecht übertragen. Mit der Reform des WEG-Gesetzes erhalten die Eigentümer zudem eine Beschlusskompetenz dank derer es Eigentümern ermöglicht werden kann, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Dass die Termine komplett online abgewickelt werden, ist jedoch noch nicht vorgesehen.

Online-Eigentümerversammlung
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Wer nicht teilnehmen kann, darf einen Vertreter bestimmen und ihm sein Stimmrecht übertragen. Mit der Reform des WEG-Gesetzes erhalten die Eigentümer zudem eine Beschlusskompetenz dank derer es Eigentümern ermöglicht werden kann, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Dass die Termine komplett online abgewickelt werden, ist jedoch noch nicht vorgesehen.

Welche Mehrheit braucht es für einen Beschluss?

Mit der Reform des WEG werden grundsätzlich alle Beschlüsse mit einer einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Es gilt das Kopfprinzip, nach dem jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat – unabhängig von seinen Miteigentumsanteilen. Ausnahme sind Beschlüsse zu baulichen Veränderungen: Hier ist nach wie vor erforderlich, dass der Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen, zugestimmt wurde – abgesehen von bestimmten Maßnahmen zur E-Mobilität und Sanierung, siehe weiter unten.

Was sind die Standardthemen auf einer Eigentümerversammlung?

Standardthemen auf einer Eigentümerversammlung
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Immer behandelt werden die Themenkomplexe Jahresabrechnung und Rechnungslegung, (Neu-)Bestellung oder Abberufung des Verwalters – nach fünf Jahren muss spätestens neu abgestimmt werden –, Beschluss über den Wirtschaftsplan, Abstimmungen über bauliche Veränderungen, Beschlüsse zur Instandhaltung der Immobilie sowie die Bestellung eines Verwaltungsbeirats.

Wer ist als Verwalter geeignet und welche Funktion hat er?

Hausverwaltung
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Laut WEG muss die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen. Ziel ist die „ordnungsmäßigen Verwaltung“, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen muss. Es kann sowohl ein gewerbliches Unternehmen eingesetzt werden oder aber eine Einzelperson mit den wünschenswerten Fachkenntnissen (juristisch, wirtschaftlich). Gerade bei kleinen WEGs mit wenigen Parteien ist das Finden einer professionellen Verwaltung oft nicht leicht, da sich der Aufwand der Betreuung einer solchen Anlage aus Sicht vieler Firmen „nicht lohnt“.

Wird die WEG im Außenverhältnis tätig, sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dann durch den Verwalter als Organ vertreten.

Die Verwaltung stellt die Hausordnung auf und kümmert sich um die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung gehört ebenso zu den Aufgaben der Verwaltung wie das Aufstellen eines Jahreswirtschaftsplans.

Da der Verwalter mit der WEG-Reform noch weitreichendere Befugnisse hat als bisher, ist die Auswahl vor allem auch Vertrauenssache. Allerdings: Er kann nach der Reform nun „jederzeit“ und „grundlos“ durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abgerufen werden.

Welche Angelegenheiten regelt der Verwalter außerdem?

Anhand des Wirtschaftsplanes berechnet die Verwaltung auch das Hausgeld, nimmt diese Zahlungen der Eigentümer entgegen und verwaltet diese. Das Hausgeld, auch Wohngeld genannt, setzt sich zusammen aus den Kosten für die Verwaltung, zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, für die Müllabfuhr, für die Instandhaltungsrücklage sowie den Zinseinnahmen aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage.

Wozu dient der Verwaltungsbeirat?

Vorweg: Die Wahl eines Beirats ist optional. Er setzt sich aus einer frei zu bestimmenden Zahl von Wohnungseigentümern – es reicht neuerdings eine Person – zusammen und berät den Verwalter bei seinen Aufgaben. Er vermittelt zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft. Aufgaben des Beirats sind zum Beispiel die Kontrolle der Jahresabrechnung und, wenn in der Teilungserklärung so vorgesehen, das Abzeichnen der Versammlungsprotokolle. Allgemein kontrolliert der Beirat die Verwaltung. Seine Arbeit erfolgt ehrenamtlich. Schadenersatzansprüche gegenüber Beiräten sind nach der Reform des WEG nur noch bei „Vorsatz und grober Fahrlässigkeit“ möglich – so soll das nicht sehr beliebte Amt etwas attraktiver gemacht werden.

Welche Probleme tauchen in einer WEG erfahrungsgemäß auf?

Oft gibt es Unstimmigkeiten über Sinn und Unsinn bestimmter Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – sei es das Aufstellen eines Fahrradparkhauses im Gemeinschaftsgarten oder das Streichen der Tiefgarageneinfahrt. Fakt ist: Die Ansprüche an Optik und Erhaltungszustand sind unter verschiedenen Personen(gruppen) einfach unterschiedlich. Soll eine Sanierungsmaßnahme größere Summen verschlingen und gibt die Instandhaltungsrücklage diese nicht her, wird es in der Diskussion leicht „haarig“, denn: Solche Investitionen müssen dann über eine so genannte Sonderumlage finanziert werden.

Was hat sich geändert durch das neue WEG-Gesetz vom 1.12.2020?

WEG-Gesetz vom 1.12.2020
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Das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, erweitert grob gesagt die Befugnisse der Verwaltung und vereinfacht Sanierung und Modernisierung.

So macht die Neufassung des Gesetzes es in einigen Punkten dem einzelnen Eigentümer leichter, persönlichen Anliegen durchzusetzen. So ist neu, dass jeder Eigentümer einen Rechtsanspruch auf die entsprechende Ladeinfrastruktur für E-Autos besitzt. Generell können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem schnellen Internet dienen (§ 20 WEG, Abs. 2), nun leichter eingefordert werden. Die Eigentümer, die diese Änderungen für sich nutzten, müssen dann allerdings auch selbst die Kosten dieser Maßnahme tragen. Wurde sie jedoch mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, so zahlen alle Eigentümer.

Konnten bauliche Veränderungen der Wohnanlage früher mit einer Gegenstimme leicht gestoppt werden, so ist die Beschlussfassung über Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen und energetischer Sanierung führen, mittels der Novelle vereinfacht worden.

Die Befugnisse der Verwaltung erweitern sich

Die Befugnisse der Verwaltung erweitern sich insofern, als sie nun im Außenverhältnis gegenüber dritten Personen oder Firmen zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft berechtigt ist. Nur für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags oder Darlehensvertrags ist weiterhin ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Im Innenverhältnis gegenüber der Eigentümergemeinschaft kann der Verwalter nun in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die „von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“. Darunter fällt die Vergabe kleinerer Reparaturen.

Umlaufbeschlüsse, also solche, die auf postalischem Wege von allen Eigentümern zur Kenntnis genommen werden, bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform, das bedeutet: Es dürfen auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Abstimmunsapps genutzt werden.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.