Die Teilungserklärung – das „Grundgesetz“ einer Wohnanlage

Teilungserklärung - Immobilien Ratgeber

Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen mit mehreren Eigentümern ist sie Pflicht: Die Teilungserklärung. Aus ihr geht genau hervor, was wem gehört und wer welche Rechte hat. Nur dank der Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt eingereicht wird, ist es überhaupt möglich, Wohnungen aus einem größeren Objekt einzeln anzubieten und zu erwerben. Denn: Rein juristisch betrachtet ist ein Mehrfamilienhaus eine Einheit. Für die neuen Eigentümer ist das Dokument daher elementar, denn ihr Inhalt ist im Regelfall unabänderlich – und sie müssen es unterzeichnen.

Inhaltsverzeichnis

Was genau regelt die Teilungserklärung?

Was gehört wem und wer zahlt was: Diese Fragen klärt bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung (TE). Das Dokument umfasst rund 20 bis, bei sehr großen Wohnanlagen, 50 Seiten. Es gilt: Alles, was nicht explizit als Sondereigentum  – dem eigentlichen, alleinigen Wohneigentum des Besitzers – ausgewiesen ist, zählt zum Gemeinschaftseigentum. Zur Teilungserklärung gehört zudem die Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt. Des Weiteren sind hier auch die Sondernutzungsrechte bestimmter Eigentümer an Stellplätzen, Gartenflächen oder Kellerräumen dargestellt.

Das Dokument selbst wird von einem Notar angefertigt und beim Grundbuchamt eingereicht. Der Notar bezieht sich dabei auf Grundriss, Lage- sowie Aufteilungsplan des Gebäudes. Es muss von jedem neuen Eigentümer unterzeichnet werden. Auf Grundlage der TE werden dann auch die einzelnen Wohnungsgrundbücher angelegt.

Wie ist das Dokument genau aufgebaut?

  1. Aufteilungsplan
  2. Abgeschlossenheitserklärung
  3. Gemeinschaftsordnung

Aufteilungsplan

An erster Stelle steht der Aufteilungsplan. Aus dieser Bauzeichnung gehen die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe des Sonder- und Gemeinschaftseigentums hervor. Zur leichteren Unterscheidung sind alle zum selben Wohneigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen. Diese Zuordnung wird durch den Teilungsplan bestätigt – er muss von der Baubehörde mit Siegel und Unterschrift beglaubigt worden sein. Die einzelnen Eigentumsanteile (siehe unten) werden dabei in Tausendsteln angegeben.

Abgeschlossenheitserklärung

Zum Aufteilungsplan gehört eine Abgeschlossenheitserklärung. Durch sie wird seitens der Baubehörde nach Prüfung versichert, dass die einzelnen Eigentumswohnungen hinreichend von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten getrennt sind – etwa durch Wände und Decken sowie einen eigenen Eingang, und dass sie zudem über ein eigenes WC und eine Küche verfügt.

Gemeinschaftsordung

Als Drittes gehört die Gemeinschaftsordnung (oder auch: Miteigentümerordnung) zur Teilungserklärung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer und legt die Rechte und Pflichten des Einzelnen gegenüber der Wohngemeinschaft fest, dementsprechend auch die Kostenverteilung. So sind hier die Sondernutzungsrechte etwa für Gartenanteile oder Stellplätze verzeichnet. Die Einzelheiten zur Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sind ihr ebenso zu entnehmen wie die Möglichkeiten einer (teil-)gewerblichen Nutzung der Wohnungen, etwa als Praxis oder Kanzlei. Manchmal enthält die TE zudem noch eine gesonderte Hausordnung (etwa mit Angaben zu Ruhezeiten, Streu- und Reinigungsplichten u.ä.), diese ist allerdings nicht Pflicht und das Gesetz macht auch keine Vorgaben zum Inhalt.

Mit welchen Kosten habe ich zu rechnen?

Wichtig ist hier die Höhe der sogenannten Miteigentumsanteile (MEA): Sie geben an, welchen Bruchteil am Gesamteigentum den einzelnen Eigentümern zusteht und bestimmen danach, welchen Anteil an den Instandhaltungskosten und Nebenkosten (Steuern, Gartenpflege, Beleuchtung etc.) jeder tragen muss.

Wie wird der Miteigentumsanteil ermittelt?

Berechnungsgrundlage ist die Größe der Immobilie insgesamt sowie die Größe des spezifischen Sondereigentums eines Besitzers. Meist werden diese als Teile von 1000 angegeben. Dabei wird zuerst die Gesamtzahl 1000 durch die Gesamtquadratmeterzahl geteilt, dann wiederum das Sondereigentum mit diesem Faktor multipliziert.

Beispielrechnung

Familie X hat sich eine Eigentumswohnung gekauft, sie umfasst 95 Quadratmeter. Die Wohnanlage selbst hat eine Gesamtwohnfläche von 1500 Quadratmetern. Angestellt wird nun die Rechnung von 1000 Teilen durch 1500 Quadratmeter: Dies ergibt den Faktor 0,67 Anteil pro Quadratmeter.

Bei der Wohnung der Familie X mit einer Fläche von 95 Quadratmetern wird nun wie folgt der Miteigentumsanteil ermittelt: 95 multipliziert mit dem Anteilsfaktor von 0,67 ergibt 63,6 von Tausend am Gesamteigentum.

Meist bilden die Quadratmeter die Grundlage, jedoch ist dies nicht immer der Fall. So kann der Bauträger die Miteigentumsanteile auch anders werten, etwa eine Wohnung mit Dachterrasse höher gewichten als eine ohne.

Für den Käufer ist es sehr wichtig, sich vorab über die MEA zu informieren, da sie die Kostenverteilung bestimmen und nachträglich de facto nicht geändert werden können. Auch kann es sein, dass das Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung nicht, wie gemeinhin üblich, nach Köpfen bemessen wird, sondern nach MEA – wenn dies „Wertprinzip“ in der Teilungserklärung so verfügt ist. Hier gilt der Grundsatz: Wer einen höheren Anteil an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum trägt, soll auch ein höheres Stimmrecht haben. Für Abstimmungen bei den Eigentümerversammlungen ist es zudem wichtig, dass mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile durch die entsprechenden Eigentümer vertreten sind – andernfalls könnten keine gültigen Beschlüsse gefasst werden.

Wofür genau muss gezahlt werden?

Laufende Kosten, ungeplante Reparaturen

Grundsätzlich wird zwischen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums unterschieden. Zum einen sind da die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, die das Grundstück verursacht, dazu gehören zum Beispiel Abwasser und Straßenreinigung. Zu den Kosten zählen dagegen die Betriebskosten sowie die Kosten für die Verwaltung, hinzu kommen die Kosten für Instandhaltung (Wartung, Pflege- und Reinigungsarbeiten, kurz: Die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustandes) sowie Instandsetzung, also Reparaturen und Erneuerungen. Auf Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnanlage hat jeder Eigentümer ein Recht.

Problematisch wird es, wenn die Teilungserklärung die Verpflichtung zu Instandhaltung- und -setzung von eigentlich der Gemeinschaft gehörenden Elementen, wie etwa den Wasserrohren, auf jene Sondereigentümer, die sie ausschließlich nutzen, „abwälzt“. Was, zum Beispiel, wenn der Einzelne es mit Wartung und Reparatur nicht so genau nimmt, und die Gemeinschaftseigentum als Ganzes darunter leidet?

Tatsächlicher Verbrauch versus Miteigentumsanteile

Nicht alle Lasten und Kosten werden jedoch auf Grundlage der MEA berechnet. Die Aufwendungen für die Verwaltung einer Wohnanlage werden zum Beispiel auf jede einzelne Einheit umgelegt, die Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch berechnet.

Soll dagegen etwa die Heizungsanlage, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, für 10.000 Euro repariert und somit instandgesetzt werden, würden diese Kosten nun entsprechend der MEA verteilt (wenn kein anderslautender Beschluss vorliegt). Familie X aus der Beispielrechnung oben würde nun mit 630 Euro gemäß ihrer Miteigentumsanteile (63/1000 MEA) zur Kasse gebeten.

Auf welche Fallstricke ist zu achten?

Fehlerhafte oder unklare Teilungserklärungen führen häufig zu Rechtsstreitigkeiten, etwa wenn ein Teileigentümer seine Pflichten und Kosten betreffend benachteiligt wird. Es macht daher Sinn, das Dokument vor der Unterzeichnung als Eigentümer einmal mit einem „Profi“ durchzugehen. Wichtige Punkte sind auch etwaige Einschränkungen der gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten einer Wohnung sowie zur Tierhaltung. Manchmal ist auch die Trennungen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht ganz eindeutig niedergeschrieben, etwa bei den Fenstern (Sondereigentum) und Fensterrahmen (Gemeinschaftseigentum).

Häufiger Streitpunkt „bauliche Veränderung“

Immer wieder kommt es zudem vor, dass Eigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen möchten, die laut Teilungserklärung der Zustimmung der Miteigentümer bedarf. Beispiel: Der Bau eines Dachbalkons. Diese bauliche Veränderung ist ein auf Dauer gerichteter Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, der nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung dient – hier müssten nicht nur, wie bei anderslautenden Vorhaben, die Hälfte oder drei Viertel, sondern die komplette Eigentümerschaft zustimmen. Dass laut Teilungserklärung ein solcher Antrag grundsätzlich zugelassen ist, heißt eben nicht, dass dem auch stattgegeben wird.

Besonderes Augenmerk sollten Käufer auch auf eine sogenannte „Öffnungsklausel“ legen: Auf ihrer Basis kann die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse fassen, die sowohl von der Teilungserklärung als auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Dazu ist ein Mehrheitsbeschluss von 75 % aller Miteigentumsanteile notwendig. Nicht jede auf dieser Grundlage gefällte Beschluss hält jedoch der rechtlichen Prüfung stand, etwa wenn dadurch zu stark in die geschützten Rechte des Eigentümers eingegriffen wird.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.