Ihr Immobilienkauf – Schritt für Schritt

Immobilienkauf - Schritt für Schritt Immobilien-Ratgeber

Eine (Neubau-)Immobilie zu erwerben – wie läuft das eigentlich ab? Wir haben Ihnen exemplarisch die einzelnen Schritte aufgelistet: Von der ersten Suche über die Kontaktaufnahme bis hin zu Finanzierung, Vertrag und Notartermin. Jochen Reichardt, Geschäftsführer der Münchner Immobiliengesellschaft, gibt dazu Tipps aus der Praxis.

Inhaltsverzeichnis

1. Finanzielle Verhältnisse klären

Muss denn wirklich dieser eher trockene Aspekt gleich am Anfang der Reise stehen? Ja – denn es macht ganz einfach Sinn. „Als Interessent sollte ich mit meinem Bankberater klären, welche finanziellen Möglichkeiten ich habe“, rät Jochen Reichardt. „Sonst passiert es leicht, dass man in die falsche Richtung sucht. Das Gespräch sollte dann einhergehen mit dem Gedanken, was ich bereit bin, monatlich aufzuwenden. Möchte ich mich finanziell vielleicht gar nicht mehr so weit aus dem Fenster lehnen, weil ich mit Mitte 50 aufhören möchte zu arbeiten? Oder weil es mir wichtig ist, drei Mal im Jahr in Urlaub zu fahren?“ Solche Aspekte der tatsächlichen Lebensführung gelte es zu berücksichtigen. „Daraus ergibt sich dann der Preisrahmen, in dem man sucht.“

Sinnvoll: eine sogenannte Vorab-Finanzierungszusage der Bank. Eine solche schriftliche Bestätigung, dass die Finanzierung bis zu einer bestimmten Maximalsumme geprüft und bewilligt ist, ist für alle Seiten vorteilhaft – für die Suchenden und auch für den Anbieter. Immer mitbedacht werden müssen neben dem Kaufpreis auch die Kosten für den Notar und die Grund-erwerbssteuer.

2. Wunschvorstellungen formulieren

Auch wenn der Spaßfaktor bei diesem Punkt ungleich höher liegt: Es gilt auch hier einiges zu beachten. „Wenn Paare suchen ist es wichtig, dass sie sich untereinander abstimmen“, sagt Jochen Reichardt. „Es muss eine klare gemeinsame Linie geben und für beide passen. Sonst kann man sich bei der Suche leicht verzettelt.“

Ein wichtiger Aspekt sei dabei die Zukunftsplanung: Wo stehen wir heute, wo wollen wir in fünf Jahren sein, wo in zehn? „Wir haben es bei der Münchner Immobiliengesellschaft oft mit jüngeren Leuten zu tun, die sich mit dem Wunsch tragen, eine Familie zu gründen oder bereits ein Kind haben. Die Hauptfrage lautet dann: Was für einen Platzbedarf habe ich, wie wird er sich entwickeln, brauche ich ein zusätzliches Zimmer, ist die Familienplanung abgeschlossen oder nicht.“ Große und wichtige Fragen, denen sich Interessenten ausführlich widmen sollten.

Die Lage der Immobilie – ein wichtiges Entscheidungskriterium

Neben dem Platzbedarf ist eine wichtige Entscheidung die über die Lage der Immobilie: Wie wichtig ist es mir, zentrumsnah zu wohnen? Möchte ich vielleicht auf das Auto verzichten und benötige eine besonders gute Anbindung an den Nahverkehr? Oder ist dieser Aspekt zu vernachlässigen, weil ich hauptsächlich im Home-Office tätig bin? Welche Stadtteile oder Nachbarschaften reizen mich besonders, welche schließe ich aus – und warum? „Dies sind Fragen, bei denen es sich lohnt, bereits vor der konkreten Suche die Prioritäten herauszuarbeiten“, sagt Reichardt.  Das Lebensumfeld sei beinahe ebenso wichtig für die Zufriedenheit wie die Immobilie selbst. „Bin ich der Typ, der abends noch mal spontan zu Fuß ins Kino gehen möchte – oder lege ich höheren Wert auf viel Grün in der Umgebung? Sich hier Klarheit zu verschaffen vereinfacht sie Suche ungemein.“

Setzen Sie Prioritäten

Auch was die einzelnen Merkmale der Wunsch-Immobilie angeht, müssen Prioritäten gesetzt werden. „Die eierlegende Wollmilchsau gibt es nicht“, stellt Reichardt klar. „Ich muss gewichten. Was ist für mich elementar? Die eine braucht unbedingt einen riesigen Südwest-Balkon, der andere möchte eine große Wohnküche und macht hier keine Abstriche. Klären Sie dies, bevor Sie konkret suchen.“

3. Suchprofil anlegen

Es geht los: Der Markt wird durchforstet! „Die meisten Interessenten kommen heute über das Internet zu uns“, sagt Jochen Reichardt. Die Filter der einschlägigen Immobilien-Portale führten die Menschen heute sehr treffsicher zu den passenden Angeboten: Angezeigt wird nur, was die Kriterien erfüllt. Über die Umkreissuche kann das Gebiet eingegrenzt werden, die Quadratmeter- und Zimmerzahl wird ebenso berücksichtigt wie das Vorhandensein von Stellplatz, Garten oder Balkon. Selbst nach Parametern wie der Energieeffizienz der Immobilie lassen sich die Angebote selektieren. Gerade im Neubaubereich, in dem die Münchner Immobiliengesellschaft sich vorrangig bewege, seien bestimmte Größen stets gegeben, etwa Aufzug und Balkon. Das Ausschlusskriterium schlechthin bleibt der passende Preis. „Er ist“, so Reichardt, „eben elementar.“

4. Die engere Wahl

Die Spannung steigt: Endlich erscheint ein geeignetes Objekt auf dem Bildschirm. Als Suchender fordert man nun weitere Informationen beim Makler oder direkt beim Bauträger an. Der weitere Weg unterscheidet sich nun erheblich, je nachdem, ob es sich um ein bereits gebautes, bezugsfertiges Haus – genannt Bestandsimmobilie –, handelt, oder ein Neubauprojekt. Bei Letzteren wird der Bauträger die Interessenten nun einladen, sich anhand von Exposé und Bauplänen einen ersten Eindruck vom zukünftigen Heim zu verschaffen. „Auch eine Baustellenbegehung erachte ich für sehr sinnvoll“, sagt Reichardt. Das Projekt werde anhand der konkreten Lage und dem Baufortschritt greifbarer, was vielen Menschen helfe. Ein Spaziergang durch das Wohngebiet, ein Kaffee beim Bäcker um die Ecke: All das sei gut für das richtige Bauchgefühl.

Materialien und Ausstattung bemustern

Zudem gebe es für jedes Projekt einen so genannten Bemusterungsraum. „Hier kann der Interessent sich die Materialien anschauen, die laut Baubeschreibung zum Einsatz kommen“, erklärt Reichardt. Ob Holzmuster im Format ein Meter mal ein Meter, Fliesen oder Lichtschalter: „Dank solcher Eindrücke holt man das ,Luftschloss‘ wieder ein Stück mehr ins Hier und Jetzt.“

Dennoch: Das Vorstellungsvermögen der Immobilienkäufer in spe wird auf die Probe gestellt. Viele, so Reichardt, würden mit ihrer Entscheidung tatsächlich gern warten, bis der Rohbau steht. „Doch sie unterschätzten dabei den Zeitfaktor. Gerade familienfreundliche Wohnungen in guter Lage sind so begehrt, dass man sie oftmals vom Plan kaufen muss.“

Bauzeit zwischen zwölf und fünfzehn Monaten

Auf die Wartezeit bis zum Einzug in eine Neubauimmobilie seien die meisten Interessenten dagegen eingestellt. „Vom Aushub bis zur Fertigstellung dauert es in etwa zwölf bis 15 Monate“, so Reichardt. „Wenn eine Familie eine 4-Zimmer-Wohnung kauft, dann ist das Ziel, dass diese später, ,irgendwann einmal‘, den Kindern zugutekommt und auch sie noch davon profitieren. Dass der Wert also nicht schwindet.“ Aus diesem Grund sei den meisten Interessenten nur recht, dass „nachhaltig und nach allen Regeln der Baukunst gebaut wird. Und das braucht auch im Jahr 2020 seine Zeit“.

5. Die finale Entscheidung

Bei einer Immobilienberatung zu einem konkreten Projekt könne er zu 80 Prozent ablesen, ob die Interessenten schon bereit seien für eine Entscheidung oder ob sie „noch am Anfang des Weges stehen und sich erst finden müssen“, so Reichardt. Wer sich jedoch schon ein wenig umgeschaut habe, wisse oftmals schnell, ob es passt oder nicht. Dann kommt die Zeit für eine endgültige Entscheidung – und mit der tun sich viele dann doch am Ende schwer. Verständlich, findet Reichardt: „Für die meisten ist es das größte Geschäft ihres Lebens, das sie abwickeln.“

Was vielen Angst mache, sei die finanzielle Verpflichtung, die sie eingehen. Etwa was passiert, wenn sie die Rate einmal nicht bezahlen könnten. „Doch wenn ich in eine finanzielle Schieflage gerate, dann habe ich bei einer Mietwohnung auch ein Problem mit ähnlichen Auswirkungen“, will Reichardt die Tragweite der Entscheidung zwar nicht herunterspielen, jedoch ins Verhältnis setzen. „Ich bin genauso verpflichtet, meine Miete zu zahlen wie die monatliche Rate an die Bank.“

In dem Moment aber, wo sich die Interessenten entschieden hätte, falle eine Last von ihnen ab, beobachtet Reichardt immer wieder.  „Sie freuen sich auf den Einzug. Auf die eigenen vier Wände. Die Verbesserung ihrer Wohnsituation.“ Ein schöner Moment.

6. Baufinanzierung abschließen

Wichtig zu wissen: Als Käufer einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger – wie etwa der Münchner Immobiliengesellschaft – zahlen Sie nie den kompletten Preis im Voraus. „Kunden sind dadurch abgesichert, dass sie immer nur nach Baufortschritt bezahlen – in der Regel nach der Makler- und Bauträgerverordnung in bis zu sieben Raten“, erklärt Reichardt. Die letzte Rate wird erst fällig, wenn die Außenanlagen fertig sind, also alle Wege gepflastert, alle Bäume gepflanzt. „Erst dann werden die letzten 3,5 Prozent des Kaufpreises abgerufen“, so Reichardt.

Nichtsdestotrotz wird der Bauträger vor Abschluss des Kaufvertrages einen Nachweis über die Finanzierung einfordern. Entweder verweisen die Interessenten auf ausreichend Eigenkapital oder bescheinigen, dass die Bank einen Kredit in ausreichender Höhe bewilligt hat.

Wohnung problemlos reservieren

Wer seine Finanzierung in Ruhe unter Dach und Fach bringen möchte, kann sich seine Wunsch-Wohnung problemlos reservieren lassen. „Dazu genügt ein formloser Mustervertrag“, erklärt Reichardt. „In diesem steht dann, welche Wohnung und welche Tiefgarage zu welchem Preis vorgemerkt wird.“ Diese werde dann, je nach Absprache, für vier bis sechs Wochen für den Käufer in spe zurückgehalten und in dieser Zeit nicht weiter vom Bauträger angeboten. „Solche eine Reservierung kostet bei der Münchner Immobiliengesellschaft 2000 Euro“, so Reichardt – dieser Betrag werde selbstverständlich beim späteren Kauf auf den Kaufpreis voll angerechnet.

7. Es wird ernst: Der Kaufvertrag

Liegt die endgültige Finanzierungsbestätigung vor, ist es Zeit für den Kaufvertrag. Den Notar darf grundsätzlich der Käufer auswählen. Bei Neubauimmobilien fällt die Wahl jedoch fast ausschließlich auf das Notariat, mit dem der Bauträger üblicherweise zusammenarbeitet und bei dem alle relevanten Urkunden wie die Teilungserklärung und die beglaubigten Pläne im Original vorliegen. Beim Kauf einer noch nicht errichteten Immobilie vom Bauträger gibt es naturgemäß einige Besonderheiten. So heißt der Kaufvertrag über ein Gebäude, das erst noch errichtet wird, „Bauträgervertrag“. Eigentümer des Grundstücks ist der Bauträger, er tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Verpflichtung zum Bau.

„Baubeschreibung und Pläne sind immer Bestandteil des notariellen Bauträgervertrages“, erklärt Reichardt. Andernfalls ist er unwirksam. Auch Umfang und Zeitplan der Bauerrichtung werden vertraglich mit aufgenommen, ebenso Sonderwünsche des Käufers sowie die Zahlungsmodalitäten über die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Beim Notar

Der Notar erstellt einen Entwurf, den sogenannten Vorvertrag, und übergibt ihn beiden Parteien zur Prüfung. Interessenten sollten sich Zeit lassen, diesen Entwurf in Ruhe gegenzulesen und ggf. von einem Fachmann prüfen zu lassen. Ein solcher personalisierter Kaufvertragsentwurf muss dem Käufer laut Beurkundungsgesetz spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. „Vielen verschafft es ein besseres Gefühl, wenn sie den Vertrag noch einmal von einem unabhängigen Fachmann, etwa einem Anwalt, prüfen lassen“, weiß Reichardt.

Zum Termin der Vertragsunterzeichnung sind Verkäufer/Bauträger, Käufer und Notar anwesend. Das so genannte Leseexemplar wird ausgehändigt um vom Notar laut vorgetragen. Gibt es keine Änderungswünsche mehr, kann der Vertrag im nächsten Schritt unterzeichnet werden. Mit der Beurkundung wird der anstehende Eigentümerwechsel rechtlich vollzogen. Glückwunsch – es ist für viele jetzt der Zeitpunkt, die Sektkorken knallen zu lassen!

8. Grundbuch und weiterer „Papierkram“

Ist der Vertrag unterzeichnet, übernimmt der Notar die nächsten Schritte. Nach dem Termin der Unterzeichnung kümmert er sich um die Auflassungsvormerkung. Sie wird im Grundbuch – einem öffentlichen Register, das von den Amtsgerichten geführt wird – eingetragen und markiert den bevorstehenden Eigentümerwechsel. Die Aufforderung zur Zahlung der ersten Kaufpreis-Rate erhalten Käufer erst dann vom Notar, wenn dieser Schritt vollzogen und ihre Rechte somit gesichert sind. Allerdings nur, wenn bereits der Aushub erfolgt ist – andernfalls sind zu diesem frühen Zeitpunkt lediglich die Notargebühren sowie die Grunderwerbssteuer fällig.

Mit diesen Unterlagen wird der Käufer nun bei seiner Bank die Auszahlung des Darlehens beantragen, das üblicherweise – im Falle einer Neubau-Immobilie ratenweise – direkt an den Verkäufer beziehungsweise in der Regel an die den Bau finanzierende Bank überwiesen wird. Als Sicherheit wird die Bank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen. Bei Neubauimmobilien können die Käufer nach der sechsten Rate fest ins Grundbuch eingetragen werden, vorher ist der Platz lediglich für den Kunden „blockiert“. Eingetragen bleibt bis zur letzten Rate die Bank des Bauträgers. Erst nach der letzten Rate, die dem Notar von der Bank oder durch Vorlage einer Überweisungsquittung durch den Käufer bescheinigt wird, werden die Käufer auch Eigentümer.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird der Notar sich auch um die Löschung von im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Grundstücks, die zugunsten von Gläubigern des Verkäufers vorgenommen wurden, kümmern. Auch um die Beschaffung von etwaigen Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen und um die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch kümmert sich der Notar. Zudem übernimmt er auch die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung etwaiger vom Käufer aufgenommener Kredite.

9. Freude und Besitzerstolz

Es ist vollbracht, das Vertragliche sowie das Finanzielle sind geregelt – „Jetzt kommt in der Regel der Besitzerstolz durch“, weiß Reichardt aus Erfahrung. Oft besuchten die Käufer nun mit Freunden und Verwandten die Baustelle und zeigten „ihre“ Immobilie. Auch das Richtfest ist ein willkommener Anlass, die neue Heimat vorzustellen.

Die Vorfreude auf die Fertigstellung ist groß, das Warten wird dank der vielen kleinen Entscheidungen, die währenddessen zu treffen sind, jedoch ein wenig verkürzt. Welche Fliesen wünschen wir uns? Welche Smart-Home-Funktionen? Und welche Möbel passen ins neue Zuhause? Der Bauträger bleibt bis zum Einzug persönlicher Ansprechpartner. „Ich persönlich freue mich immer, von unseren Kunden zu hören“, so Reichardt. „Die Begleitung bis zum glücklichen Einzug ist der vielleicht schönste Teil meiner Arbeit.“

10. Abnahme und Übergabe

Vor dem schlussendlichen Einzug steht die Abnahme der Immobilie durch die neuen Eigentümer. „Wenn absehbar ist, wann die Arbeiten abgeschlossen sind, wird ein Termin dafür festgelegt“, so Reichardt. Die Wohnung werde dann gemeinsam angeschaut, etwaige Mängel im Übergabeprotokoll vermerkt. „Manche Käufer bringen zum Termin selbst einen Sachverständigen mit, manche einen fachkundigen Freund oder Bekannten, etwa eine Rechtsanwältin oder einen Architekten“, weiß Reichardt. Gebe es Nachbesserungsbedarf – und kleinere Mängel seien eher die Regel als die Ausnahme –, so werde der Bauleiter umgehend die zuständigen Handwerker beauftragen. Eine genaue Frist für die Beseitigung des Mangels wird im Protokoll vermerkt, die Wohnung dann „unter Mangelvorbehalt“ abgenommen.

Mit der Abnahme durch den Erwerber billigt er sie damit als „vertragsgerecht“. „Die Abnahme muss überaus sorgfältig erfolgen, denn ab diesem Moment geht die sogenannte Beweislast vom Bauträger auf den Käufer über“, erklärt Reichardt. Das bedeutet, dass später aufgefallene Mängel nicht per se dem Verkäufer angelastet werden, sondern der Käufer belegen muss, dass dieser sie zu verantworten hat.

Zusätzlich werden die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas im Protokoll erfasst. Sämtliche Schlüssel und/oder Funksender von der Tiefgarage über den Briefkasten bis zur Wohnung werden übergeben. Die Verfügungsgewalt liegt nun endlich beim Käufer, der ab diesem Moment zum Besitzer wird (insofern die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt und er demnach noch nicht Eigentümer ist). Auch die Pflichten wechseln damit auf ihn über: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge.

Das Gemeinschaftseigentum werde bei Bauprojekten der Münchner Immobiliengesellschaft stets vom TÜV Süd abgenommen: „Tiefgarage, Lift, aber auch sämtliche Wege und Grünflächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören“, erklärt Reichardt. „Das Protokoll dieser Abnahme erhält jeder Käufer zur Kenntnisnahme und zur weiteren Verwendung.“

Nach der Übergabe ist der gemeinsame Weg von Bauträger und Käufer beendet. Wobei: Durch die Fünf-Jahres-Frist der Gewährleistung bleiben beide Parteien noch eine Weile miteinander verbunden.

Bestens informiert in die „eigenen vier Wände“. Mit dem Immobilien-Ratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft stellen wir eine Fülle von Antworten zur Verfügung. Viele weitere Themen werden im Ratgeber-Bereich redaktionell aufbereitet und fundiert beantwortet.