Hausgeld und Wirtschaftsplan: Der Kostenaufwand für das Eigentum

Hausgeld und Wirtschaftsplan

Der erste Eindruck von der Wohnung stimmt – und schon geht es um die „inneren Werte“. Welche Kosten kommen monatlich auf mich zu, wenn ich diese oder jene Immobilie erwerbe? Die Höhe des Hausgeldes und damit verbunden der Wirtschaftsplan der Wohneigentümergemeinschaft rücken in den Mittelpunkt des Interesses. Ist die Wohneigentumsanlage wirtschaftlich, und wie steht es um die Liquidität der WEG? Der Münchner Immobilienverwalter Michael Würzinger von der w-Quadrat Immobilien GmbH erläutert, worauf zu achten ist.

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Was versteht man unter dem Hausgeld?

Wer erstmals eine Immobilie erwirbt, tut dies nicht selten in der freudigen Aussicht, „endlich keine Miete mehr zahlen zu müssen“. Schnell wird jedoch klar: Auch auf Immobilienbesitzer kommen monatliche Belastungen zu – vor allem in Form des Hausgeldes. Es umfasst, ähnlich einer Nebenkostenabrechnung, sämtliche Aufwendungen, die der Immobilienbesitzer anteilig für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums beisteuern muss. Auch die Kosten für die Hausverwaltung und Abfallentsorgung fallen darunter. Jeden Monat muss es im Voraus an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entrichtet werden.

Laut immowelt.de ist das Hausgeld für eine Wohnung meist 20 bis 30 Prozent teurer als die Betriebskosten eines Mieters. Grund hierfür ist, dass auch Kosten, die für Vermieter nicht umlagefähig sind, anfallen, wie die genannten Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage für Renovierungen und ähnliches, über deren Höhe sich die WEG verständigt.

Laut Immobilienverwalter Michael Würzinger von der W-Quadrat Immobilien GmbH aus München ist ein Hausgeld von 3,50 Euro pro Quadratmeter aktuell in der bayerischen Landeshauptstadt Schnitt. „Deutschlandweit wird das Mittel etwas niedriger liegen“, so Würzinger. Grundsätzlich hänge viel daran, wie alt das Gebäude und welche Technik verbaut sei. „Vor allem in Bezug auf die Energiekosten, denn die sind gegenwärtig ein wichtiger Preistreiber.“ Stutzig werden würde der Experte bei einer Höhe von sechs oder sieben Euro pro Quadratmeter, denn: „Wenn solche Werte zirkulieren, muss ein größerer steter Instandhaltungs- oder Sanierungsbedarf bestehen, um das zu rechtfertigen.“

Welche politischen Einflussfaktoren gibt es?

Abgesehen von den laut Würzinger „explodierenden Energiepreisen“, die das Hausgeld ab 2022 in die Höhe treiben können, nehmen auch Vorgaben des Gesetzgebers einen großen Einfluss. „Immer dann, wenn die Politik einen Handlungsbedarf vorschreibt, etwa in Form von energetischen Maßnahmen, neuen Brandschutz-Regularien und dergleichen“, so der Immobilienverwalter. Oft greife zwar vorerst der Bestandsschutz, wie jetzt beim Thema Ölheizungen, die ab 2026 nicht mehr neu verbaut und im Falle eines Ersatzes gegen eine Hybridheizung getauscht werden müssen. „Doch auch hier wird der Bestandsschutz nicht in die Unendlichkeit gehen und es einen Punkt geben, wo das Ende der Fahnenstange für den rein fossilen Energieverbrauch erreicht ist“, sagt Würzinger. „Das wird viele WEGs unter Zugzwang bringen.“ Unter der jetzigen Ampel-Regierung werde voraussichtlich vieles in dieser Richtung angestoßen; ein erster Beleg war der Stopp der KfW-55-Neubauförderung. Würzinger geht davon aus, dass weitere Programme auslaufen, „Vor allem im Altbau stehen WEGs und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern dann vor der Herausforderung, dass Modernisierungen nicht mehr gefördert werden.“ Im Hausgeld schlüge sich das nieder.

Sollten die Pläne der Regierung umgesetzt werden, die CO2-Steuer in Zukunft ganz oder teilweise den Vermietern anzulasten, sie also stärker als bisher in die Pflicht zu nehmen, würde auch das die Eigentümergemeinschaften unter Druck setzen, so Würzinger. „Man möchte die WEGs – nicht mit der Pistole an der Schläfe, aber schon mit Nachdruck – dazu bringen, sich Gedanken zu machen, was sie für ihr Haus tun können, damit es energetisch idealer aufgestellt ist.“ Investitionen würden so nicht über eine Verordnung erzwungen, sondern über monetären Druck angeregt. Aktuell ist hierfür ein Stufenmodell in Planung: Der Kostenanteil der Vermieter wäre dann davon abhängig, wie klimafreundlich ein Gebäude ist.

Welche Rolle spielt der Kostenverteilungsschlüssel?

Wie viel Hausgeld für eine Wohnung fällig ist, regelt der Kostenverteilungsschlüssel. Vom Gesetz (§ 16 Absatz 2 WEG) vorgesehen ist, dass die Kosten nach dem so genannten Miteigentumsanteil (MEA) berechnet werden. Dieser bezeichnet den rechnerischen Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist für jedes Sondereigentum in der Teilungserklärung festgeschrieben und nimmt somit die tatsächlichen Verhältnisse als Grundlage. Alternativ kann die WEG jedoch Kosten auch anhand der Wohnfläche verteilen oder sogar anhand der Zahl der Wohnungen, die der einzelne Eigentümer besitzt.

Es können auch für bestimmte Posten der Kostenaufstellung von der WEG gesonderte Regeln bestimmt werden, etwa jene, dass das Verwalterentgelt pro Wohneinheit abgerechnet wird, also nicht anteilig. Auch Wasserkosten können sowohl nach MEA als auch nach Personen im Haushalt oder, gerechter, nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden.

„Wenn das Kaltwasser nicht nach Verbrauch abgerechnet wird, sondern nach Bewohnern, Tagen oder auch nach MEA, wird dies natürlich dem ökologischen Gedanken nicht gerecht“, sagt Experte Michael Würzinger. „Wenn ich so viel Wasser verbrauchen kann, wie ich möchte, ist es ist sicher nicht im Sinne unserer Gesellschaft und unserer Natur.“

Würzinger spricht sich klar für den Umlageschlüssel Miteigentumsanteile aus. „Aus meiner Sicht ist er sehr geeignet, die Kostenanteile gerecht zu verteilen. Ich sehe keinen Malus an diesem Vorgehen – viel strittiger ist der Umlageschlüssel Wohnfläche, hier lauern Fallstricke.“ So messe der eine mit einem Maßstab, der andere mit Laser, Architektin A komme auf jene Zahl, B auf eine andere. Gewerbeflächen seien ebenfalls problematisch, weil sie eben keine „Wohnflächen“ sind. „Ein Miteigentumsanteil dagegen ist klar definiert in der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung steht im Grundbuch. Alles, was im Grundbuch ist, und das ist deutsches Verständnis, ist unerschütterlich, ist ein Fundament.“ Bei einer Wohnflächen-Umlage führten hingegen schon minimale Abweichungen zu Problemen. „Ich bin kein Freund davon.“

Würzinger verweist auf den Trend, Mehrhausanlagen immer stärker wirtschaftlich voneinander zu trennen. Immobilien-Interessenten sollten sich darüber informieren. „Nehmen Sie an, Sie haben eine WEG mit drei Häusern, jedes Haus hat einen Aufzug – und in Haus 2 ist der Aufzug ständig kaputt. Dann haben Haus 1 und Haus 3 nichts mit diesen Kosten zu tun, und Haus 2 darf die Kosten allein tragen“, erläutert der Fachmann. In Teilungserklärungen von vor 2000 ist zu finden, dass die Kosten generell über MEA geteilt werden, „in dem Fall bezahlen auch Haus 1 und Haus 3 für die Aufzuginstandhaltung mit“. Inzwischen gingen Bauträger und Notare jedoch was die wirtschaftliche Trennung betrifft immer mehr ins Detail.

Was treibt das Hausgeld in die Höhe?

Grünflächen der WEG
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Ausschlaggebend kann eine Vielzahl von Faktoren sein, die einen Vergleich von gleichgroßen Wohnungen in verschiedenen Anlagen nahezu unmöglich machen. Gehört etwa eine große Grünfläche oder gar eine parkartige Gartenanlage mit hohem Pflegeaufwand zum Gemeinschaftseigentum, wird sich das in den Nebenkosten für gärtnerische Arbeiten niederschlagen. Tiefgaragen, Kinderspielplätze, vielleicht sogar ein Pool: Solche Extras verursachen natürlich auch Extra-Kosten. Gehört ein Fahrtstuhl, der regelmäßig gewartet werden muss, zur Anlage, verursacht dies ebenso Aufwendungen wie ein bereits sehr in die Jahre gekommenes Gebäude, dessen Instandhaltung vielleicht längere Zeit stiefmütterlich betrieben wurde. Zahlreiche Treppenhäuser, die möglicherweise in engem Turnus gereinigt werden sollen, sind ebenfalls kostspielig, auch wird der Energieverbrauch bei einem Nachkriegsbau deutlich höher ausfallen als bei einem Neubau. Nicht zuletzt wird das Hausgeld in einer dicht besiedelten, begehrten Lage höher ausfallen als auf dem Land, da sämtliche Dienstleitungen in der Stadt meist teurer bezahlt werden müssen.

„Bei der Beurteilung des Hausgeldes ist ein gesunder Menschenverstand von großer Hilfe“, konstatiert Würzinger. „Wenn ich eine Immobilie erwerbe und schon mit bloßem Auge offensichtliche Mängel sehe, die die Bausubstanz betreffen, dann habe ich als Teil der WEG für diese Kosten aufzukommen.“ Hier sei der Blick nicht nur auf die eigene Wohnung, sondern auf das große Ganze entscheidend. „Was erwerbe ich mit dieser Wohnanlage?“

Bieten kleinere Anlagen dem Immobilienkäufer Vorteile? „Es ist definitiv eine größere Kostensensibilität vorhanden, und das sollte nicht negativ betrachtet werden“, lautet Würzingers Erfahrung. „Das liegt in der Natur der Sache, da die Verteilung überschaubarer ist als in größeren Anlagen – so hat eine Preisentwicklungen nach oben gleich einen viel spürbareren Einfluss auf den Einzelnen.“ Dass die Verbindung von selbstwohnenden Eigentümern zu „ihrer“ Anlage intensiver und die „Pflege“ dafür besser ist, mag er dagegen nicht pauschal bejahen: „Ich erlebe auch oft das Gegenteil, nämlich dass vermietende Eigentümer sehr engagiert sind.“

Wo ist die Höhe des Hausgeldes festgeschrieben?

Wirtschaftsplan einer WEG
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Wer sich für eine Immobilie interessiert, sollte sich stets den aktuellen Wirtschaftsplan der WEG vorlegen lassen; idealerweise auch einige Abrechnungen aus den Vorjahren. „Ich würde auf drei Jahre zurückblicken“, rät Experte Würzinger.

Wirtschaftsplan – der Haushalt der Wohnanlage

Einmal im Jahr muss der Verwalter den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr der WEG vorstellen. Es ist der Haushalt der Anlage. Anhand der zu erwartenden Kosten legt er das anteilige Hausgeld fest. Dieser Plan muss von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit angenommen werden (§ 28 WEG). Er ist jedoch nicht unumstößlich: Findet der Antrag eines Eigentümers, es höher oder niedriger anzusetzen, eine einfache Mehrheit, wird die Summe entsprechend geändert.

Instandhaltungsrücklage – Teil des Haushaltsgeldes

Teil des Hausgeldes ist die Instandhaltungsrücklage. Die über das Hausgeld angesparte Rücklage soll idealerweise ausreichen, anfallende größere Posten, die durch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Wohnanlage entstehen, abzudecken. Dazu gehört zum Beispiel ein Fassadenanstrich oder der Einbau einer neuen Klingelanlage.

„Ich würde als Eigentümer im Wirtschaftsplan darauf achten, dass die Kosten-Namen eindeutig sind“, so Würzinger. Beispiel: Wenn ein Konto im Wirtschaftsplan lapidar „Sonstige Betriebskosten“ heiße, sehe das zum einen die Rechtsprechung nicht gern, zum anderen sei die Transparenz nicht gegeben. „Dahinter wird sich nicht die Wartung der Heizung verbergen oder die Kaltwasserversorgung, sondern eher kleinere Posten wie die Wartung des Tiefgaragentors oder der Brandschutztür“, sagt Würzinger. „Ich bin dennoch der Meinung, man sollte sie alle einzeln aufführen und nicht zu Kollektivkosten machen.“

Ist die Höhe des Hausgeldes öfter Streitpunkt bei Eigentümerversammlungen?

Zerwürfnisse sind laut Verwalter Würzinger bei diesem Thema nicht generell zu erwarten, allerdings schränkt er ein: „München ist eher eine reiche Stadt. Wenn man hier Eigentum besitzt, sollte man ohnehin nicht auf knappe Kante gestrickt sein.“ Im Vergleich zu anderen Regionen sei man hier sicher in besonders hohem Maße gewillt, Geld für die Immobilie zu investieren, um den Wert zu erhalten oder sogar zu steigern. Viel hinge von der Zusammensetzung der WEG ab, „davon, wie sie sich selbst definiert und wahrnimmt. Entsprechend ist der Geldbeutel.“

Welche Höhe sollte die Instandhaltungsrücklage haben?

Instandhaltungskosten
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Wenig beruhigt Immobilienkäufer so sehr wie eine hohe Instandhaltungsrücklage. Beim Kauf einer Wohnung geht diese auf den Erwerber über, was sich allerdings im Kaufpreis niederschlagen kann. „Schnäppchenwohnungen“ haben im Gegenzug oft eine beunruhigend geringe Instandhaltungsrücklage vorzuweisen. Nur, wenn dieses Polster ausreichend hoch ist, muss ein Käufer in den kommenden Jahren nicht mit so genannten Sonderumlagen rechnen, die immer dann anfallen, wenn eine notwendige Sanierungs- oder Reparaturmaßnahme nicht abgedeckt ist. Schnell können hier pro Eigentümer Tausend/e Euro anfallen.

Gerade wenn die Anlage selbst augenscheinlich bereits einen gewissen Sanierungsstau vorweist – marodes Dach, unzeitgemäße Dämmung – und gleichzeitig die Rücklagen knapp sind, ist Vorsicht geboten. Dringend sollten jetzt die Beschlüsse der WEG sowie die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre gesichtet werden: Welche Instandhaltungsarbeiten sind angegangen worden? Welche wurden vertagt? Und aus welchem Grund – etwa, weil eine Sonderumlage vermieden werden sollte?

„Bei einer Rücklage von unter 10.000 Euro bei mehr als 20 Einheiten klingeln bei mir die Alarmglocken“, erklärt Würzinger. „Andererseits ist gegenwärtig alles, was darüber hinausgeht, zu hoch.“ Aufgrund der nicht vorhandenen Zinsen oder gar Negativzinsen sei eine WEG nicht klug beraten, ein großes Rücklagenpolster zu haben. Würzinger rät: „Geld liegt aktuell besser woanders. Entweder in der Immobilie oder an der Börse, aber nicht auf dem Rücklagenkonto.“

Für die Ermittlung einer vom Gesetz vorgesehenen „angemessenen Höhe“ der Instandhaltungsrücklage gibt es verschiedene Berechnungsmodelle, die von professionellen Verwaltern angewendet werden, etwa die Peterssche Formel. Sie lautet:

Baukosten pro Quadratmeter x 1,5 x 0,7 : 80 = Instandhaltungsrücklage.

Wichtige Parameter des Gebäudes sind in jedem Fall:

  • Alter,
  • Zustand,
  • Substanz
  • und Ausstattung

Will eine WEG auf Nummer sicher gehen, kann sie auch einen Gutachter bestellen, der die zu erwartenden Sanierungskosten der kommenden Jahre feststellt. Anhand dieser Summe kann dann die jährliche Instandhaltungsrücklage angepasst werden.

„Gerade im Neubau sehe ich es nicht als gerechtfertigt an, wenn man den Eigentümern gleich eine hohe Rücklage aufbrummt“, meint Würzinger. „Innerhalb der ersten fünf Jahre der Gewährleistung sehe ich keine Notwendigkeit für eine Rücklagenzuführung, die über das, was die Formeln hergeben, hinausgeht.“

Sonderumlagen für größere Sanierungsprojekte seien nicht per se negativ zu werten, findet Würzinger. „In unseren Breitengraden wird, gerade bei mangelnder Einsicht in die Finanzmarktlage, auf eine konservative Herangehensweise zurückgegriffen, und die ist einfach, dass man spart. So ist es in unserer Kultur verankert. Gegenwärtig jedoch ist das nicht das Richtige, weil sparen nichts bringt oder sogar kostet.“

Knifflig wird die Sonderumlage allerdings dann, wenn einzelne Eigentümer, womöglich aufgrund einer angespannten finanziellen Lage, nicht zahlen (können), und die WEG lange ihrem Geld hinterherlaufen muss. Mahnbescheide oder sogar das Einklagen der Summe wären dann die Folge.

Interessant: Rein rechtlich müsste eine WEG gar keinen „Notgroschen“ zurücklegen. Die Mehrheit der Gemeinschaft kann die Bildung tatsächlich ablehnen; im Gegenzug kann jedoch auch ein einzelner Miteigentümer sie einklagen, da sie zur „ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG“ gehört (§ 21 Absatz 4 WEG).

Was passiert mit dem Geld der Instandhaltungsrücklage?

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, das Geld auf einem gesonderten Konto der WEG anzulegen. Es darf ausschließlich nicht zur Deckung laufender Betriebskosten genutzt werden. Ab einer gewissen Höhe kommt auch ein Festgeldkonto infrage; spekulative Anlageformen wie Aktien sind vom Gesetzgeber ausgeschlossen. In jedem Fall muss ein kurzfristiger Zugriff möglich sein.

Fällt einer WEG auf, dass die Rücklage als Polster tatsächlich zu hoch ist, kann das Geld zwar nicht an die Eigentümer zurückgezahlt werden – die Höhe der jährlichen Ansparung kann dann jedoch mit einfacher Mehrheit reduziert werden.

Welche Kosten verursacht die Hausverwaltung der WEG?

Team der w-quadrat Immoverwaltung
Team w-quadrat - © w-Quadrat Immobilien GmbH

Die Hausverwaltung selbst ist ein Kostenfaktor für die Eigentümer und somit Teil des Hausgeldes. Zu den Aufgaben eines Verwalters gehören unter anderem die Erstellung des Wirtschaftsplanes, die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens, Überwachung der Hausgeldzahlungen sowie das zugehörige Mahnwesen, Belegprüfung, Vorbereitung, Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung sowie die Umsetzung der Beschlüsse. Welche Gebühren dafür anfallen, lässt sich bei der Fülle der Anbieter natürlich nicht pauschal sagen – es gibt günstige und teurere.

Meist wird ein monatlicher Fixbetrag pro Wohneinheit der Anlage vereinbart. Je nach Region und Größe können hier 18 bis 30 Euro anfallen. „Der größte Indikator ist die Anzahl der Wohnungen“, sagt Michael Würzinger von der w-Quadrat Immobilienverwaltung. „Bei großen WEGs mit mehr als 100 Einheiten geht es bei um die 20 Euro los – Münchner Preise wohlgemerkt, und das ist bundesweit einer der höchstvergüteten Märkte. Der Preis staffelt sich bei kleineren WEGs bis auf 50 oder 60 Euro pro Wohnung.“

Aktuell professionalisiert sich die Branche der Verwalter. „Bei Neubestellungen eines WEG-Verwalters ist ab dem 1. Dezember 2022 eine Zertifikation durch die IHK notwendig“, so Würzinger. Immobilieninteressenten rät er, auf folgende weitere Kriterien zur Einschätzung der Verwaltung zu achten: die Verwendung einer professionellen Verwaltersoftware; die Qualifikation der Mitarbeiter; die Erreichbarkeit; eine aussagekräftige Homepage; der Grad der Digitalisierung. „Denken Sie an das ,Internet of Things‘, dass man also vom PC aus überprüfen kann, welches Problem der Aufzug hat oder ob die Heizung wieder funktioniert. Das ist aktuell noch nicht Praxis, wird aber kommen. Wenn Sie eine Verwaltung haben, die mit der Schreibmaschine arbeitet, haben Sie als WEG einen Wettbewerbsnachteil.“

Theoretisch kann eine WEG sich auch selbst verwalten, das heißt, die Verwaltungsaufgaben gemeinsam übernehmen oder einen internen Verwalter aus dem Kreis der Eigentümergemeinschaft bestimmen. Dies betrifft fast ausschließlich kleine Anlagen, die manchmal Probleme haben, eine professionelle Verwaltung zu finden. Dennoch: Das WEG-Recht ist komplex, zudem können Interessenskonflikte entstehen, wenn ein Eigentümer sich zum „Finanzminister“ aufschwingt.

Wie wird am Ende abgerechnet?

Am Ende einer jeden Abrechnungsperiode, normalerweise dem Kalenderjahr, muss die Verwaltung den Wirtschaftsplan prüfen und eine Hausgeldabrechnung anfertigen. Während der Wirtschaftsplan eine Prognose darstellte, zeigt die Jahresabrechnung die tatsächlichen Geldflüsse. Diese werden zwingend nach dem Abflussprinzip gebucht, das heißt, es werden die Kosten veranschlagt, die tatsächlich in dem Jahr gezahlt wurden, egal, wann sie verursacht wurden. Allein bei den Einzelabrechnungen gilt hinsichtlich der Heizkosten das Leistungsprinzip. Diese Abgrenzung muss transparent kenntlich gemacht werden.

Dabei gibt es eine Gesamtabrechnung für die WEG als Ganzes sowie Einzelabrechnungen für jeden Miteigentümer. Aus ihnen geht hervor, ob eine Nach- oder eine Rückzahlung fällig ist. Auch muss hier wieder ersichtlich sein, wie genau abgerechnet wurde, das heißt, es wird zu jeder Position im Haushalt der Verteilerschlüssel – MEA, Wohneinheiten, Personenzahl, tatsächlicher Verbrauch – mit angegeben. Der Beirat der WEG prüft die Jahresabrechnung. Diese Tätigkeit ist eine seiner Hauptaufgaben.

„Darauf, dass es Nach- oder Rückzahlungen gibt, müssen sich Eigentümer einfach einstellen“, sagt Würzinger. Wie hoch diese ausfallen, hat auch mit der Erfahrung der Verwaltung zu tun. „Doch man kann noch so erfahren sein: Wer wusste, dass seit dem zweiten Halbjahr 2021 die Energiepreise derart nach oben schnellen würden?“ Ein anderes Beispiel seien die Materialkosten am Bau, die gegenwärtig stark steigen. „Das ist nicht nur im Neubau ein Faktor, sondern auch im Bestand“, erklärt Würzinger. „Wenn ich eine Heizung reparieren muss, kostet das Ersatzteil jetzt mehr.“ Es sei eben Vieles, jedoch nicht alles planbar.

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