Grundsteuer – Jedes Jahr Geld für die Kommune

Jeder, der hierzulande über Grundbesitz verfügt, zahlt sie: Die Grundsteuer ist ein Beitrag aller Bürger, die in einer Kommune leben, für die Leistungen, die die Kommune den Bürgern erbringt.

Inhaltsverzeichnis

Wofür wird Grundsteuer gezahlt?

Jeder, der hierzulande über Grundbesitz verfügt, zahlt sie: Die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Einmal im Jahr werden Eigentümer von den Gemeinden zur Kasse gebeten.

Auch die meisten Mieter sind betroffen, denn laut Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten. Neben Wohn- und Gewerbegrundstücken unterliegen auch Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer – sie fallen in eine eigene Kategorie namens Grundsteuer A. Befreit sind lediglich Grundstücksflächen, die dem Staat oder öffentlichen Körperschaften gehören.

Die Grundsteuer ist ein Beitrag aller Bürger, die in einer Kommune leben, für die Leistungen, die die Kommune den Bürgern erbringt“, fasst Haus & Grund-Präsident Kai Warneke im Deutschlandfunk zusammen.

Für die Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer die Haupteinnahmequelle, fließen die laut Bundesfinanzministerium rund 15 Milliarden Euro jährlich doch ausschließlich ihnen zu.

Wie viel Grundsteuer wird fällig?

Aktuell lautet die Formel zur Ermittlung der Grundsteuer

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Im Jahr 2018 erhob das Institut der Deutschen Wirtschaft im Auftrag des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Haus & Grund die Daten für ein Grundsteuer-Ranking. Dabei wurde die Steuerbelastung eines Vierpersonenhaushaltes im Standard-Einfamilienhaus in 100 deutschen Großstädten mit mehr als 100 000 Einwohnern berechnet.

München liegt mit 453 Euro bei einem Hebesatz von 535 Prozent auf Platz 51 im Mittelfeld, unmittelbar vor Hamburg auf Rang 52 (458 Euro).

„Zwischen dem Sieger des Rankings Gütersloh und dem Schlusslicht Witten besteht eine Diskrepanz von jährlich knapp 450 Euro, gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus. Dies entspricht fast der durchschnittlichen Jahresgrundsteuer von 470 Euro“, konstatiert Haus & Grund.

Das komplizierte Berechnungsmodell führt zu regional völlig unterschiedlichen Ergebnissen. So bestimmen die Finanzämter den so genannten Einheitswert des Objekts aktuell anhand von Lage, Nutzung und Bebauung des Grundstücks. Als Basis wird dabei auf die inzwischen völlig überholten Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) zurückgegriffen. „Grundbesitzer, Mieter und Hauseigentümer zahlen daher heute eine Steuer, die mit den tatsächlichen Werten und ihrer Entwicklung in den vergangenen Jahrzehnten nichts zu tun hat“, resümiert die Süddeutsche Zeitung – und nannte den Zustand „absurd“.

Die Einheitswerte werden mit einem konstanten Faktor, der von der Bundesregierung festgelegten Steuermesszahl, multipliziert. Abschließend wird das Ergebnis noch mit dem von der Kommune selbstständig bestimmten Hebesatz malgenommen, der somit die Grundsteuerhöhe de facto ausmacht.

Diese Hebesätze weichen stark voneinander ab: 2017 führte laut Deutscher Industrie- und Handelskammer die Stadt Witten in Nordrhein-Westfalen die Liste mit einem Hebesatz von 910 Prozent an. Den niedrigsten Hebesatz wies Ingelheim in Rheinland-Pfalz mit 80 Prozent aus. Auffällig ist, dass 9 der 10 Städte mit den höchsten Grundsteuerhebesätzen in Nordrhein-Westfalen liegen, laut Haus & Grund-Studie ein „Hochsteuerland“.

Wann wir die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer wird laut Gesetz in vier Jahresraten zu gleichen Teilen bezahlt, abgerufen werden diese von der Kommune jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Allein Kleinebeträge unter 15 Euro werden komplett zum 15. August fällig. Bei Beträgen unter 30 Euro werden diese zu zwei Raten am 15. Februar und 15. August eingezogen. Wer die Grundsteuer lieber in einer einzigen Zahlung erledigen möchte, kann dies auf Antrag tun – sie wird dann jeweils zum 1. Juli eines Jahres entrichtet.

Warum ist die aktuelle Reform so umstritten?

Bereits seit Jahrzehnten ist die Grundsteuer in der Diskussion, im April 2018 schließlich erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Regelung für verfassungswidrig. Ähnliche Grundstücke würden unterschiedlich behandelt, was gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. „Im Ergebnis haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt“, erklärt das Bundesfinanzministerium die Ausgangslage. „Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage extrem unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.“ Wichtig: Die kritisierte Ungleichbehandlung bezieht sich also auf Bürger, die innerhalb derselben Kommune leben.

„Über die Kommunengrenzen und Städtegrenzen hinweg findet ohnehin keine Gleichbehandlung statt, da den größten Unterschied die Hebesätze der Kommunen ausmachen“, erklärt Kai Warneke, Präsident von Haus & Grund, im Interview mit dem Deutschlandfunk – und dies werde sich auch nach der Reform nicht ändern. „Das heißt, wer in einer Kommune lebt, wo die Gemeinde einen niedrigen Hebesatz hat, wird auch in Zukunft wenig Grundsteuer bezahlen, und dort, wo die Kommune einen sehr hohen Hebesatz hat, wird viel bezahlt.“

Welches Modell gilt: Wert oder Fläche?

Im November 2019 hat der Bundesrat die Reform der Grundsteuer sowie die dafür notwendige Änderung des Grundgesetzes verabschiedet. Hintergrund ist der Streit um die Reform: So hatten mehrere Bundesländer darauf gedrängt, in der Ausgestaltung freie Hand zu bekommen. So möchte etwa Bayern eine „wertunabhängige“ Grundsteuer erheben, die sich pauschal an der Fläche des Grundstücks orientiert. So soll verhindert werden, dass Grundbesitzer und Mieter in Gegenden mit stark angezogenen Immobilienpreisen plötzlich sprunghaft mehr zahlen müssten.

Die Bundesregierung hat sich hingegen darauf geeinigt, die Grundsteuer weiterhin werteorientiert zu erheben. „So macht es auch künftig einen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung in einer begehrten oder in einer weniger gefragten Lage steht oder auch, ob ein Gewerbebetrieb in einer strukturschwachen Region angesiedelt ist oder in einer Großstadt“, so das Bundesfinanzministerium.

Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Mietniveaustufe

Bis dato wurden 20 Parameter berücksichtig – eine gewisse Vereinfachung der Berechnung ist also in Aussicht.

Bleibt bei der Belastung alles beim Alten?

Zudem soll die Grundsteuerreform keine Auswirkungen auf das Gesamtaufkommen der Grundsteuer haben: So wird die Steuermesszahl einheitlich gesenkt, die Kommunen sollen zudem Mehr- oder Mindereinnahmen über den Hebesatz ausgleichen – so der Plan.

Das Reformvorhaben sieht vor, die 35 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland nun zu bewerten und dabei den Wert des Gebäudes und den Bodenrichtwert zu berücksichtigen, der sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen ergibt.

Eigentümer von wertvollen Objekten und Grundstücken müssten dann eher mehr zahlen, die mit Besitz in weniger begehrten Lagen eher weniger.

Künftig soll die Formel lauten:

Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Berechnungsbeispiels Grundsteuer

Die Behörden werden nun fünf Jahre Zeit haben, die nötigen statistischen Daten zu erheben und die Werte der Grundstücke zu ermitteln. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch abweichendes Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt angewendet werden.

Der Spekulation mit Baugrund, die aus öffentlicher Sicht wichtige Wohnungsbauvorhaben ausbremsen kann, soll im Rahmen der Reform ein Riegel vorgeschoben werden. So sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können. Diese neue Kategorie namens Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.