Grundsteuer – Jedes Jahr Geld für die Kommune

Grundsteuer – Jedes Jahr Geld für die Kommune

Jeder, der hierzulande über Grundbesitz verfügt, zahlt sie: Die Grundsteuer ist ein Beitrag aller Bürger, die in einer Kommune leben, für die Leistungen, die die Kommune den Bürgern erbringt. – Update 31.01.2022

Inhaltsverzeichnis

Wofür wird Grundsteuer gezahlt?

Jeder, der hierzulande über Grundbesitz verfügt, zahlt sie: Die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Einmal im Jahr werden Eigentümer von den Gemeinden zur Kasse gebeten.

Auch die meisten Mieter sind betroffen, denn laut Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten. Neben Wohn- und Gewerbegrundstücken unterliegen auch Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer – sie fallen in eine eigene Kategorie namens Grundsteuer A. Befreit sind lediglich Grundstücksflächen, die dem Staat oder öffentlichen Körperschaften gehören.

Die Grundsteuer ist ein Beitrag aller Bürger, die in einer Kommune leben, für die Leistungen, die die Kommune den Bürgern erbringt“, fasst Haus & Grund-Präsident Kai Warneke im Deutschlandfunk zusammen.

Für die Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer die Haupteinnahmequelle, fließen die laut Bundesfinanzministerium rund 15 Milliarden Euro jährlich doch ausschließlich ihnen zu.

Wie viel Grundsteuer wird fällig?

Aktuell lautet die Formel zur Ermittlung der Grundsteuer

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Im Jahr 2018 erhob das Institut der Deutschen Wirtschaft im Auftrag des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Haus & Grund die Daten für ein Grundsteuer-Ranking. Dabei wurde die Steuerbelastung eines Vierpersonenhaushaltes im Standard-Einfamilienhaus in 100 deutschen Großstädten mit mehr als 100 000 Einwohnern berechnet.

München liegt mit 453 Euro bei einem Hebesatz von 535 Prozent auf Platz 51 im Mittelfeld, unmittelbar vor Hamburg auf Rang 52 (458 Euro).

„Zwischen dem Sieger des Rankings Gütersloh und dem Schlusslicht Witten besteht eine Diskrepanz von jährlich knapp 450 Euro, gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus. Dies entspricht fast der durchschnittlichen Jahresgrundsteuer von 470 Euro“, konstatiert Haus & Grund.

Das komplizierte Berechnungsmodell führt zu regional völlig unterschiedlichen Ergebnissen. So bestimmen die Finanzämter den so genannten Einheitswert des Objekts aktuell anhand von Lage, Nutzung und Bebauung des Grundstücks. Als Basis wird dabei auf die inzwischen völlig überholten Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) zurückgegriffen. „Grundbesitzer, Mieter und Hauseigentümer zahlen daher heute eine Steuer, die mit den tatsächlichen Werten und ihrer Entwicklung in den vergangenen Jahrzehnten nichts zu tun hat“, resümiert die Süddeutsche Zeitung – und nannte den Zustand „absurd“.

Die Einheitswerte werden mit einem konstanten Faktor, der von der Bundesregierung festgelegten Steuermesszahl, multipliziert. Abschließend wird das Ergebnis noch mit dem von der Kommune selbstständig bestimmten Hebesatz malgenommen, der somit die Grundsteuerhöhe de facto ausmacht.

Diese Hebesätze weichen stark voneinander ab: 2017 führte laut Deutscher Industrie- und Handelskammer die Stadt Witten in Nordrhein-Westfalen die Liste mit einem Hebesatz von 910 Prozent an. Den niedrigsten Hebesatz wies Ingelheim in Rheinland-Pfalz mit 80 Prozent aus. Auffällig ist, dass 9 der 10 Städte mit den höchsten Grundsteuerhebesätzen in Nordrhein-Westfalen liegen, laut Haus & Grund-Studie ein „Hochsteuerland“.

Wann wir die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer wird laut Gesetz in vier Jahresraten zu gleichen Teilen bezahlt, abgerufen werden diese von der Kommune jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Allein Kleinebeträge unter 15 Euro werden komplett zum 15. August fällig. Bei Beträgen unter 30 Euro werden diese zu zwei Raten am 15. Februar und 15. August eingezogen. Wer die Grundsteuer lieber in einer einzigen Zahlung erledigen möchte, kann dies auf Antrag tun – sie wird dann jeweils zum 1. Juli eines Jahres entrichtet.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Ab 2025 darf die bisherige Grundsteuer so nicht mehr erhoben werden. Grund: Bereits seit Jahrzehnten ist die Grundsteuer in der Diskussion, im April 2018 schließlich erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Regelung für verfassungswidrig. Ähnliche Grundstücke würden unterschiedlich behandelt, was gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. „Im Ergebnis haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt“, erklärt das Bundesfinanzministerium die Ausgangslage. „Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage extrem unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.“ Wichtig: Die kritisierte Ungleichbehandlung bezieht sich also auf Bürger, die innerhalb derselben Kommune leben.

„Über die Kommunengrenzen und Städtegrenzen hinweg findet ohnehin keine Gleichbehandlung statt, da den größten Unterschied die Hebesätze der Kommunen ausmachen“, erklärt Kai Warneke, Präsident von Haus & Grund, im Interview mit dem Deutschlandfunk – und dies werde sich auch nach der Reform nicht ändern. „Das heißt, wer in einer Kommune lebt, wo die Gemeinde einen niedrigen Hebesatz hat, wird auch in Zukunft wenig Grundsteuer bezahlen, und dort, wo die Kommune einen sehr hohen Hebesatz hat, wird viel bezahlt.“

Was kommt jetzt auf die Eigentümer zu?

Laut „Frankfurter Allgemeine“ müssen die Finanzämter und Gemeinden durch die Reform neue Grundsteuerbescheide für 24 Millionen Wohn- und zwölf Millionen Gewerbeimmobilien erlassen. Vor dem Start der neuen Grundsteuer, also bis Ende 2024, gilt es, alle nun erforderlichen Daten sammeln.

Jetzt sind die Eigentümer gefragt: Von Juni bis Ende Oktober 2022 müssen sie über das elektronische Steuerportal Elster ihre Angaben machen, sonst droht neben Zwangsgeld auch eine Schätzung der Daten zu ihren Ungunsten. Wie viele Parameter abgefragt werden, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, je nachdem, für welches Berechnungsmodelle sich ein Land entschieden hat. Ansprechpartner ist hier das zuständige Grundbuchamt, wo jeder Eigentümer das Grundbuch einsehen und abfotografieren darf. Für den Bodenrichtwert gibt es verschiedene offizielle Datenbanken der Bundesländer im Netz.

Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt zum Beispiel anhand von Bauplänen oder Kaufvertrag. Wichtig ist es zu prüfen, ob die Angaben noch stimmen oder durch An- oder Umbauten verändert wurden. Wer es genau wissen will, beauftragt einen Vermesser. Gewerbeflächen in einem Wohnhaus müssen extra ausgewiesen werden, da einige Länder die Grundsteuer hierfür unterschiedlich berechnen. Für das „Bundesmodell“ (siehe unten) sind als weitere Parameter zum Beispiel noch Baujahr und erfolgte Kernsanierungen anzugeben – letztere erhöhen den Wert des Gebäudes.

Die neuen Bescheide werden 2023 verschickt und sollten dann genau geprüft werden: einen Monat lang kann Einspruch erhoben werden. Danach gelten die Daten für die kommenden Jahre. Die erste Zahlung der neuen Grundsteuer ist dann am 15. Februar 2025 fällig. Mieter werden sie dann in der Nebenkostenabrechnung für 2025 wiederfinden.

Welches Modell gilt: Das „Bundesmodell“ und die „wertunabhängige“ Grundsteuer

Im November 2019 hat der Bundesrat die Reform der Grundsteuer sowie die dafür notwendige Änderung des Grundgesetzes verabschiedet. Hintergrund ist der Streit um die Reform: So hatten mehrere Bundesländer, allen voran Bayern, darauf gedrängt, in der Ausgestaltung freie Hand zu bekommen. Die beiden Pole dabei sind die „wertunabhängige“ Grundsteuer, die sich pauschal an der Fläche des Grundstücks orientiert, sowie das vom Bund vorgeschlagene „Bundesmodell“, das am stärksten am realen Wert des Besitzes orientiert ist.

„So macht es auch künftig einen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung in einer begehrten oder in einer weniger gefragten Lage steht oder auch, ob ein Gewerbebetrieb in einer strukturschwachen Region angesiedelt ist oder in einer Großstadt“, so das Bundesfinanzministerium. Da dieses Modell die Werte der Grundstücke und Gebäude besonders genau abbilden will, sind dazu mehr Daten der Eigentümer erforderlich, vor allem zu

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Mietniveaustufe

Ziel ist es, die 36 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland so zu bewerten, dass der Wert des Gebäudes und der Bodenrichtwert berücksichtigt ist, der sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen ergibt.

Eigentümer von wertvollen Objekten und Grundstücken müssten dann eher mehr zahlen, die mit Besitz in weniger begehrten Lagen eher weniger.

Künftig soll die Formel lauten:

Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Berechnung der Grundsteuer nach dem wertabhängigen Modell. Quelle: Bundesministerium der Finanzen

Berechnung der Grundsteuer nach dem wertabhängigen Modell. Quelle: Bundesministerium der Finanzen

Die Behörden haben nun fünf Jahre Zeit, die nötigen statistischen Daten zu erheben und die Werte der Grundstücke zu ermitteln. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch abweichendes Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt angewendet werden.

Was planen die einzelnen Bundesländer?

In Baden-Württemberg soll zukünftig nur die Grundstücksfläche kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert die Grundsteuer bestimmen. Dabei ist etwa die Größe der Immobilie selbst unerheblich. Beim Flächen-Modell der Länder Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg fließt als weiterer Parameter die Wohnfläche mit ein. Die elf weiteren Bundesländer orientieren sich am Bundesmodell, hier werden vorab am meisten Informationen gesammelt.

Nicht jede Entscheidung der Landtage zur Grundsteuer ist unumstritten. So trifft das reine Flächenmodell Bayerns auf Kritik. Denn: Der Wert des Grundstücks und der Immobilien darauf spielen gar keine Rolle. So soll verhindert werden, dass Immobilienbesitzer mit Eigentum in Bestlagen plötzlich deutlich höher belastet würden. Anders etwa in Hamburg: Hier wird die Wohnlage anhand des Mietspiegels in „normal“ und „gut“ einsortiert und entsprechend gewertet. Auch Niedersachsen ergänzt das Flächenmodell mit einer Lage-Einschätzung in „schlechter“, „durchschnittlich“ und „besser“. Hessen wendet bei der Berechnung ebenso einen lagebezogenen Faktor an, der sich aus dem Bodenrichtwert des Grundstücks im Vergleich zum Durchschnitt einer Kommune bemisst.

Bleibt bei der Belastung alles beim Alten?

Die Reform soll keine Auswirkungen auf das Gesamtaufkommen der Grundsteuer haben: So wird die Steuermesszahl einheitlich gesenkt, die Kommunen sollen zudem Mehr- oder Mindereinnahmen über den Hebesatz ausgleichen – so der Plan. Die Kommunen werden die Hebesätze auch nach dem Stichtag 1.1.2025 selbst festlegen und so die Höhe der Einnahmen bestimmen.

Der Spekulation mit Baugrund, die aus öffentlicher Sicht wichtige Wohnungsbauvorhaben ausbremsen kann, soll im Rahmen der Reform ein Riegel vorgeschoben werden. So sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können. Diese neue Kategorie namens Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.