Grunderwerbssteuer – Darum sollte jeder Käufer sie rasch bezahlen

Grunderwerbssteuer - Immobilien-Ratgeber

An ihr geht (fast!) kein Weg vorbei: Beim Kauf einer Immobilie wird die Grunderwerbsteuer fällig, die an das Bundesland angeführt wird, in dem Haus oder Wohnung verkauft werden. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Inhaltsverzeichnis

Wie hoch sind die Kosten?

Wer ein Grundstück kauft – oder eben eine Immobilie, die auf einem Grundstück steht – muss sie einmalig zahlen:
Die Grunderwerbssteuer. Sie gehört zu den Nebenkosten, die beim Immobilienerwerb fällig werden. Ihre Höhe variiert dabei von Bundesland zu Bundesland:

Zahlen Käufer in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent des Kaufpreises als Steuer, sind es zum Beispiel in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent. Liegt der Kaufpreis der Immobilie bei 400.000 Euro, so beträgt die Steuer in Bayern 14.000, in Schleswig-Holstein dagegen 26.000 Euro.

Ein deutlicher Unterschied, der in grenznahen Regionen durchaus bei der Entscheidung für einen Kauf in dieser oder lieber jener Gemeinde zum Tragen kommen kann.

Wann wird die Grunderwerbssteuer fällig?

Der Kaufvertrag enthält eine Klausel aus der hervorgeht, wer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat – im Normalfall der Käufer. Sobald unterzeichnet wurde, informiert der Notar das zuständige Finanzamt, das umgehend den Steuerbescheid samt Zahlungsaufforderung versendet. Der Betrag ist dann innerhalb von vier Wochen zu überweisen. Die Fälligkeit der Steuer ist unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet wurde. Zahlt der Käufer nicht, wird übrigens der Verkäufer als Schuldner herangezogen, ganz gleich, was im Vertrag vereinbart wurde. Es ist jedoch nur im Sinne des Käufers, rasch zu handeln – denn nur bei beglichener Rechnung wird der Kauf rechtsgültig (siehe unten).

Was passiert nach der Bezahlung?

Wichtig ist die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die vom Finanzamt ausgestellt wird, sobald die Zahlung eingegangen ist. Damit wird bestätigt, dass der Käufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist – Voraussetzung dafür, dass er auch tatsächlich Eigentümer werden kann. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung geht nun dem Notar zu, der sie wiederum beim Grundbuchamt einreicht, denn nur so kann der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer eintragen werden. Erst dann werden Immobilie und Grundstück bzw. Grundstücksanteil Eigentum des Käufers, mit allen Rechten und Pflichten.

Gibt es Ausnahmeregelungen?

Ja, die gibt es. Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, wird keine Grunderwerbssteuer fällig. Gleiches gilt beim Verkauf an Verwandte ersten Grades wie Ehepartner und Kinder sowie wenn im Rahmen einer Scheidung eine Immobilie an den anderen Partner überschrieben wird. Auf Grundstücke, die weniger als 2.500 Euro wert sind, wird beim Kauf ebenfalls keine Grunderwerbssteuer erhoben.

Auch beim Erwerb einer Neubauimmobilie gibt es Sonderfälle. Werden Grundstück und Immobilie von separaten Anbietern erworben, zwischen denen keine Geschäftsbeziehung besteht, so zahlt der Käufer unter bestimmten Bedingungen eine entsprechend reduzierte Grunderwerbssteuer. Eine Voraussetzung dafür ist, dass zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der Beauftragung einer Baufirma mindestens sechs Monate liegen – Schamfrist nennt man diesen Zeitraum. Der Grundstücksankauf muss in jeder Hinsicht komplett unabhängig vom späteren Bau einer Immobilie erfolgen – nur dann wird das Finanzamt den Steuervorteil akzeptieren. Auf eine genaueste Prüfung müssen Käufer sich also einstellen.

Wie finanziere ich die Grunderwerbssteuer?

Auch wenn es die Sache nicht einfacher macht: Für die Finanzierung der Immobilie selbst, also den Kaufpreis, und die Belastung durch Nebenkosten wie der Grunderwerbssteuer sind im Regelfall zwei unterschiedliche Kredite nötig.

Die Nebenkosten machen im Schnitt etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises auf, allerdings erhält die Bank dafür im Gegenzug keine Sicherheit, wie es beim Immobiliendarlehen selbst durch Haus oder Wohnung der Fall ist. Die Nebenkosten sind sozusagen „einfach weg“. Bei einer Baufinanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital werden letztere also durch einen klassischen Ratenkredit finanziert, während das Baudarlehen den reinen Kaufpreis abdeckt.