Das Grundbuch – Der Blick in die DNA einer Immobilie

Grundbuch - DNA einer Immobilie

Eigentümer einer Immobilie ist derjenige, der im Grundbuch eingetragen wurde. Doch was genau ist das Grundbuch, was steht darin – und wer darf es einsehen? Warum dieses öffentliche Verzeichnis für Käufer sehr wichtige Informationen bereithält, erklären wir hier.

Inhaltsverzeichnis

Wer verwaltet das Grundbuch und wie sieht es aus?

Zuständig ist das Grundbuchamt. Es gehört zum jeweiligen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es herrscht Grundbuchzwang, das bedeutet, dass jedes Grundstück hier verzeichnet werden muss. Pro Grundstück wird ein sogenanntes Grundbuchblatt mit einer laufenden Nummer geführt. Bereits im Mittelalter wurden vergleichbare Verzeichnisse angelegt.

Welche Informationen enthält das Grundbuch?

  1. Aufschrift
  2. Bestandverzeichnis
  3. Erste Abteilung
  4. Zweite Abteilung
  5. Dritte Abteilung

Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift – einer Art Titel- oder Deckblatt, auf dem auch die Art des Eigentums spezifiziert wird –, dem Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuches wird das Grundstück anhand der Daten aus dem Katasteramt genau beschrieben. Flurstück, Flurnummer und Gemarkung sowie gegebenenfalls die Angaben zur Größe der Immobilie finden sich hier.

Erste Abteilung

In der ersten Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse aufgeführt, hier stehen die Informationen zu den aktuellen und früheren Eigentümern (oder, beim eigenständig geführten Erbbau-Grundbuch, zum Erbbauberechtigten) des Grundstücks. Sollte es mehrere Eigentümer geben, so ist dies hier vermerkt, inklusive der Angaben zum Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis. Ein Auszug aus Abteilung 1 belegt die Eigentümerschaft.

Zweite Abteilung

In der zweiten Abteilung werden mögliche Beschränkungen und Belastungen vermerkt. Wenn es beispielsweise bestimmte Nutzungsrechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte (häufigste Form: das lebenslange Recht, in einer Immobilie zu wohnen und alle Nutzungen daraus zu ziehen) oder Erbbaurechte (ein auf Zeit geltendes Recht, auf dem Grundstück zu bauen) gibt, werden diese hier aufgelistet. Für Käufer können sich hier unliebsame Überraschungen verbergen. So würde ein lebenslanges Wohnrecht den Kaufpreis in der Regel deutlich schmälern oder aber der Verkäufer müsste es rechtzeitig löschen lassen.

Dritte Abteilung

In der dritten Abteilung schließlich sind mögliche Grundpfandrechte aufgeführt; diese dienen zur Besicherung von Darlehen und Krediten und werden etwa in Form einer Hypothek oder der heute häufiger genutzten Grundschuld abgewickelt. Eine Hypothek ist dabei immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt, wohingegen eine Grundschuld unabhängig davon ist und auch nicht „abgezahlt“ wird, sondern bei vollständiger Abtragung des Darlehens im Grundbuch gelöscht werden muss. Sie ist also insgesamt flexibler und kann auf einen anderen Gläubiger übertragen werden. Für einen Käufer in spe ist es wichtig zu wissen, ob eine Immobilie belastet wurde, da eine Grundschuld sonst auf ihn übergehen bzw. von ihm abgelöst werden müsste. Mehr dazu im gesonderten Artikel zum Thema Grundschuld und Hypothek.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Einsehen darf das Grundbuch, wer ein „berechtigtes Interesse“ hat, zum Beispiel als Erbe, Mieter, Gläubiger oder Käufer in spe. Voraussetzung für die Einsicht ist, dass Verkäufer und Käufer bereits in Preisverhandlungen getreten sind (der Notar stellt eine solche Bescheinigung aus).

Wie stellt man den Antrag auf einen Grundbuchauszug?

Als Eigentümer kann man als „Einsichtsberechtigter“, etwa vor einem Verkauf, problemlos beim Grundbuchamt (Zuständigkeit über Suchmaschine des Justizportals des Bundes und der Länder ermitteln) einen Auszug beantragen, oft  bereits online bei der Gemeinde. Als Käufer muss das „berechtigte Interesse“ beim persönlichen oder schriftlichen Antrag (Musterbrief über Immowelt) dem Amt nachgewiesen werden. Auch ein Notar, der ohnehin Zugang zu den Online-Datenbanken hat, kann diesen Schritt übernehmen, wenn er sich mit Verkäufer oder Käufer bereits im Vertragsstadium befindet. Ebenso gibt es Anbieter im Internet, allerdings fallen hier unnötige Extrakosten an. Der Auszug selbst ist günstig: Die einfache Variante kostet 10 Euro, eine beglaubigte Abschrift, wie sie Banken für die Finanzierung einfordern, 15 bis 20 Euro. Die Bank bestimmt, wie alt der Auszug sein darf. Die Bearbeitungszeit für einen Grundbuchauszug beträgt in etwa zwei Wochen.

Ab wann stehe ich als Eigentümer im Grundbuch?

Nicht die Unterschrift unter dem Kaufvertrag verschafft dem Käufer Rechtssicherheit, sondern erst die Eintragung ins Grundbuch. Bis diese finalisiert ist, können jedoch bis zu acht Wochen ins Land gehen können – etwa, weil vom Fiskus abgewartet wird, ob die Grunderwerbssteuer auch wirklich bezahlt wird. Deshalb sichert die Auflassungsvormerkung den Zeitraum von der Vertragsunterzeichnung bis zum eigentlichen Grundbucheintrag ab. Der Notar kümmert sich darum.

Was kostet der Grundbucheintrag?

Während der Verkäufer die Kosten für eine etwaige Löschung von Grundpfandrechten übernimmt, zahlt die Kosten für den Grundbucheintrag selbst in der Regel der Käufer. Für die Notar- und Grundbuchkosten werden nach Notar- und Gerichtsgebührenordnung insgesamt rund 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig, bei einer Wohnung im Wert von 500.000 Euro demnach 7.500 Euro.

Welche Besonderheiten gibt es bei Neubauprojekten?

Bei einem Neubauprojekt wird die finanzierende Bank als sogenannter „Globalgläubiger“ im Grundbuch eingetragen. Das Geldinstitut (oder auch ein Investor) sichert so seinen Kredit dem Bauträger gegenüber ab, da es anhand dieser Globalgrundschuld im Falle von Zahlungsschwierigkeiten immer als erstes bedient werden müsste. So könnte die Bank ein Grundstück oder eine Immobilie theoretisch auch zum Kauf anbieten, wenn ihre Forderungen nicht beglichen würden. Als Sicherheit für seine eigene Finanzierung erhält der Käufer von der Bank des Bauträgers eine sogenannte Freistellungsverpflichtungserklärung: Sie sichert damit zu, dass die verkaufte Wohnung von der Globalgrundschuld freigestellt wird, sobald der Kaufpreis in voller Höhe – meist mit Rate sieben – bezahlt wurde.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.