Gemeinschaftseigentum & Sondereigentum – Was gehört hier eigentlich wem?

Gemeinschaftseigentum & Sondereigentum – Immmobilienratgeber

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird zwangsläufig mit diesen Begriffen konfrontiert: Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Doch was fällt in welche Kategorie, welche Rechte und Pflichten gehen damit einher und welche Rolle spielt die Teilungserklärung? Wir erläutern es.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Sondereigentum?

Die Wohnung selbst sowie, falls vorhanden, das Kellerabteil, der Dachboden und die Garage beziehungsweise der Stellplatz: All das gehört zum Sondereigentum eines Immobilienbesitzers. Es gehört sozusagen ihm allein, während das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gemeinsam gehört.

Geregelt wird dies durch das Wohnungseigentumsgesetz von 1951. Laut Paragraf 5 Absatz 1 zählen zum Sondereigentum „bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird“.

Der konkrete Umfang ist in der spezifischen Teilungserklärung einer Immobilie genau definiert. Während zum Beispiel Einbaumöbel, Bodenbeläge oder Tapeten stets zum Sondereigentum zählen, und somit je nach Geschmack verändert werden dürfen, gehören die Abwasserrohre meist zu einem Teil noch zur Wohnung, zum anderen schon zum Gemeinschaftseigentum. Ist der Tiefgaragenstellplatz selbst Sondereigentum, so ist dagegen die Geschossdecke der Tiefgarage Gemeinschaftseigentum. Die Sanitäranlagen wie Dusche oder Wanne sind Sondereigentum und der Eigentümer kann bzw. muss sie selbst reparieren. Die Heizungsanlage der Wohnanlage dagegen gehört der Gemeinschaft. Für die Instandhaltung zahlt also die Wohneigentümergemeinschaft.

Was regelt in diesem Zusammehang die Teilungserklärung?

Immer dann, wenn Reparaturen oder Veränderungen anstehen, werden die Unterscheidungen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum besonders wichtig, weshalb die Teilungserklärung so elementar ist. Sie ist eine notarielle Urkunde aus der hervorgeht, wie das Verhältnis der Eigentümer hinsichtlich des Grundstücks und des/der Gebäude/s genau aufgeteilt ist. Die Teilungserklärungen der einzelnen Eigentumswohnungen werden beim Grundbuchamt eingereicht. Nur so können die spezifischen Wohnungsgrundbücher angelegt werden. Dies alles geschieht allerdings, noch bevor die Wohnung am Markt angeboten wird, weshalb der Käufer keinerlei Einfluss auf die Teilungserklärung hat.

Was zählt zum Gemeinschaftseigentum?

Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes und Grundstückes bezeichnet, die nicht einem Wohnungseigentümer allein gehören. Alles, was nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden ist, gehört der Gemeinschaft. Davon umfasst sind stets die tragenden Wände, das Treppenhaus, das Dach, die Fenster sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Für jede Veränderung am Gemeinschaftseigentum braucht es einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung. Alle Reparaturen, Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen müssen hier besprochen und abgestimmt werden, da ja auch die „Allgemeinheit“ dafür bezahlt.

Was bedeutet in dem Zusammenhang das Sondernutzungsrecht?

Sondernutzungsrechte bestehen oft an Pkw-Stellplätzen, einem Gartenanteil oder einer Terrasse: Diese gehört dann nicht zum Sonder-, sondern zum Gemeinschaftseigentum, jedoch hat der Eigentümer ein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet, dass er zum Beispiel keine anderen Miteigentümer auf seinem Rasenstück dulden muss. Auch gärtnerisch darf sich der Sondernutzungsberechtigte frei ausleben, was die Anpflanzung von Büschen und Bäumen betrifft – so lange nicht der Charakter einer Wohnanlage beeinträchtigt wird.

Dieses Recht hat jedoch Grenzen, und zwar immer dann, wenn eine „bauliche Veränderung“ vorgenommen werden soll. Alles, was fest verankert werden muss, gilt als bauliche Veränderung. Wer also eine Terrasse anlegen möchte auf dem Gartenteil, an dem er lediglich ein Sondernutzungsrecht hat, müsste die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Selbst ein Klettergerüst oder eine Schaukel, die im Boden verankert wird, wäre zustimmungspflichtig. Da die Abgrenzung, zumal für Laien, manchmal schwierig ist, geraten Eigentümer über Sondernutzungsrechte leicht in Streit. Die Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt wären im Vorwege einer Änderung hier die richtigen Ansprechpartner. Oft lassen sich Vorbehalte oder Befürchtungen jedoch auch ganz leicht bei einem offenen Gespräch unter Nachbarn aus der Welt schaffen.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.