Der Energieausweis – der Steckbrief zu Umweltschutz und Kosten

Energieausweis für Wohngebäude

Energieeffizienzklassen gibt es nicht nur für Waschmaschinen und Staubsauger – sondern auch für Gebäude. Was sagt er aus, der Energieausweis? Und was schreibt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, das jetzt in Kraft getreten ist? Dazu geben wir Ihnen die Experten-Informationen und Tipps des Münchner Energieberaters Volker Lang mit an die Hand. Er sagt: „Heute erfüllen meiner Ansicht nach rund 80% der Ausweise, die im Umlauf sind, nicht die gesetzlichen Kriterien.“

Inhaltsverzeichnis

Worum geht es beim Energieausweis?

Neubau mit Photovoltaikanlage

Um es kurz zu fassen: Das Ziel ist sowohl der Umwelt- als auch der Käufer- bzw. Mieterschutz. Seit 2008 muss der Ausweis für jedes Wohngebäude vorliegen. Er soll Miet- und Kaufinteressenten einen schnellen und vor allem gut vergleichbaren Einblick in Energieeffizienz und -kosten ermöglichen. Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss dieses Dokument bereithalten – und die Energie-Effizienzklasse (A+ bis H) bereits in der Online-Anzeige und im Exposé nennen. Verstöße können geahndet werden. Spätestens beim Notar geht ohne Ausweis gar nichts: Liegt er nicht vor, darf es keinen Kaufvertrag geben.

Etwas anders ist das Prozedere bei Neubauten: Hier muss der Energieausweis direkt nach der Baufertigstellung vorliegen – sonst könnten die tatsächlichen Gegebenheiten nicht berücksichtigt werden. Bereits im Vorfeld können Daten zur geplanten Energieeffizienz kommuniziert werden, sie haben jedoch noch nicht den offiziellen Ausweischarakter.

Was genau im Energieausweis steht, war bislang in der Energieeinsparverordnung geregelt – diese wurde jetzt zum 1. November 2020 vom neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Die Mindestanforderungen an Neubauten, an die Bauherren sich halten müssen, bleiben dabei im Wesentlichen gleich, allein die Kriterien für die Gebäudehülle bei Sanierungen mehrerer Gebäude eines „Quartiers“ wurden zum Teil gelockert – ein umstrittener Aspekt des Gesetzes, das Deutschland doch bei der Einhaltung der Klimaziele unterstützen soll. „Von einer Verschärfung des Anforderungsniveaus für Neubauten ist abgesehen worden“, konstatiert die Bundesarchitektenkammer zum Gesetz. Die nächste Überprüfung der energetischen Standards soll entsprechend § 9 des GEG „unter Wahrung des Grundsatzes der Technologieoffenheit“ im Jahr 2023 erfolgen.

Hintergrund ist der Umweltschutzgedanke. So ist der Gebäudesektor für 36 Prozent des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland verantwortlich. Davon entfallen etwa zwei Drittel auf Wohngebäude. Laut Umweltbundesamt schlug dabei allein die Erzeugung von Raumwärme im Jahr 2017 mit gut 60 Prozent und damit fast zwei Dritteln der Kohlendioxid-Emissionen im Bereich Wohnen zu Buche.

Tipp vom Experten:

„Noch bis zum 1. Mai 2021 werden die Energieausweise für Vermietung und Verkauf nach der EnEV von 2014 ausgestellt. Das regelt eine Übergangsfrist im neuen Gebäudeenergiegesetz. Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die entsprechenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gelten nun auch für Immobilienmakler.“

Welche besonderen Vorschriften gelten für Neubauten?

Neubau mit Solarthermie

Wer in Deutschland neu baut, dem schreibt das GEG einen maximalen jährlichen Energiebedarf vor, den die Immobilie nicht überschreiten darf. Dieser wird als Jahres-Primärenergiebedarf bezeichnet und in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a) angegeben. Die Kilowattstunde ist die übliche Einheit zur Messung sowohl des Stroms- als auch des Heizwärmeverbrauchs. Das GEG schreibt einen maximalen Energieverbrauch für die Nutzung von Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung sowie für die Dämmqualität der Gebäudehülle vor.

„Natürlich kann dieser Maximalverbrauch nicht für alle Gebäude gleich hoch sein“, heißt es auf der Webseite BaustoffWissen. „Ein kleines Einfamilienhaus benötigt logischerweise weniger Energie als eine großzügige Villa.“ Das GEG hat daher so genannte Referenzgebäude definiert, an deren Kenngrößen wie Geometrie, Nutzfläche und Ausrichtung sich Bauherr*innen orientieren können. So kann der Jahres-Primärenergiebedarf für die Neubau-Immobilie wie in der Verordnung beschrieben berechnet werden.

Das GEG verpflichtet Bauherren zur anteiligen Nutzung erneuerbarer Energien, also Solarthermie, Wärmepumpen, Kraft-Wärme-Kopplung (sog. BHKW’s), Fern- und Abwärme sowie neuerdings auch Energie aus Biogas, Biomethan oder biogenem Flüssiggas in einem Brennwertkessel. Wer dies nicht umsetzen kann oder will, greift zu den vorgesehenen „Ersatzmaßnahmen“. Hier geht es um die „Einsparung von Energie“: Gefordert ist eine prozentuale Übererfüllung der Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um 15 Prozent.

Wie sieht ein Energieausweis aus?

Das Dokument umfasst in der Regel fünf Seiten. Auf Seite 1 finden sich Angaben zum Gebäude wie Baujahr, Adresse, Anzahl der Wohnungen sowie Informationen zur Art der Befeuerung. Ob zum Beispiel erneuerbare Energien genutzt werden und wie das Gebäude belüftet wird, steht ebenfalls hier. Wichtig: Auf Seite 1 ist ebenfalls vermerkt, auf welcher Grundlage die Berechnungen angestellt wurden: bedarfsorientiert oder verbrauchsorientiert.

Die Verbraucherzentrale beschreibt den Unterschied wie folgt: „Erfolgt die Ermittlung auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs, spricht man von einem ,Bedarfsausweis‘. Für Neubauten sind immer so genannte Bedarfsausweise auszustellen. Die Kennwerte für den Energiebedarf sind dann auf Seite 2 des Dokuments ausgewiesen, während die dritte Seite unausgefüllt bleibt.

Wird dagegen der gemessene Energieverbrauch ermittelt, spricht man von einem ,Verbrauchsausweis‘ und die Kennwerte für den Energieverbrauch sind auf Seite 3 dargestellt. In diesem Fall bleibt die zweite Seite unausgefüllt.“

Darüber hinaus werden auf Seite 4 Verbesserungsvorschläge für den Hauseigentümer gegeben, die die Energieeffizienz bei Umsetzung erhöhen würden.

Seite 5 schließlich enthält Erklärungen zu den Angaben und dem Verfahren der Berechnung.

Beispiel Energieausweis für Wohngebäude
Beispiel Energieausweis für Wohngebäude
Tipp vom Experten:

„Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, ist ab sofort verpflichtet, ein sogenanntes unentgeltliches informatorisches Beratungsgespräch mit einem Energieberater zu führen, der den Ausweis erläutert und Sanierungsoptionen erklärt. Neu ist im GEG auch, dass der CO2-Ausstoß als Pflichtfeld mit hineinkommt. Dazu eine stärkere Betonung der Energieeffizienzklassen – die Farbskala steht mehr im Vordergrund. Die tiefrote Skala fängt nun bei 250 Kilowattstunden pro m2 und Jahr an, insgesamt werden die Verbräuche so mehr nach rechts rutschen. Die Farbskala ist dabei vergleichbar mit denen von Kühlschränken, jedoch ist die Gebäude-Skala begrenzt auf A+. Bei Kühlschränken wurde die Skala in den letzten Jahren immer weiter aufgeweicht bis hin zu A+++ und der Kunde wusste am Ende nicht mehr, wie viele +-Zeichen es denn überhaupt gibt. Einen solchen Sonderfall gibt es aktuell auch in der Baupraxis. Bei sogenannten Plus-Energiehäusern (Häuser, die bspw. mit Hilfe von Photovoltaik mehr Ertrag liefern als sie selbst verbrauchen) wird links vom grünen A+-Bereich eine blaue Skala angehängt. Ob dies allerdings von den gesetzlichen Regelungen derzeit abgedeckt ist, ist eher fraglich.“

Wo genau liegt der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Um den Energiehaushalt des Gebäudes zu ermitteln, werden neben der Raumheizung und -kühlung auch die Warmwassererzeugung, der Betrieb von Lüftungsanlagen sowie der Strom berücksichtigt, den diese Geräte im Betrieb benötigen (z.B. Heizungspumpen, Heizkessel, Regler).

Der Bedarfsausweis – oder auch „großer Energieausweis“

Für Wohngebäude ist grundsätzlich die Erstellung eines Bedarfsausweises empfehlenswert, da er vom Nutzungsverhalten der Bewohner unabhängig ist. Die Erhebung der Daten ist allerdings umfangreicher, fast immer erfolgt eine Objektbegehung vor Ort, weshalb er auch manchmal als „großer Energieausweis“ bezeichnet wird. Errechnet wird dann sowohl der Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes sowie der Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle. Hierbei handelt es sich um den mittleren U-Wert des Gebäudes und stellt ein Maß der Dämmqualität des Gebäudes dar. Je kleiner der Wert ist, desto besser ist das Haus gedämmt. Abgefragt werden hier die Maße der äußeren Gebäudehülle, Art und Maße der Fenster sowie Baujahr und Heiztechnik.

Gebäudethermografie

Der Verbrauchsausweis – oder auch „kleiner Energieausweis“

Günstiger ist der „kleine Energieausweis“ nach Verbrauch: Für seine Ausstellung braucht es lediglich die kompletten Heizungsverbräuche des Wohngebäudes über die letzten drei Jahre. Die Verbrauchszahlen werden über so genannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet – damit etwa besonders harte Winter das Ergebnis nicht verfälschen. Wenngleich etwas weniger aussagekräftig, lässt sich auch mit dem Verbrauchsausweis der Energieausweis-Pflicht nachkommen. Kostet der Bedarfsausweis je nach Aufwand 500 Euro aufwärts, so ist der verbrauchsorientierte Energieausweis mit Preisen zwischen bisher 25 und 150 Euro die günstigere Variante.

Die Erfahrung zeigt, dass Verbrauchsausweise das Gebäude eher etwas zu gut, Bedarfsausweise etwas zu schlecht dastehen lassen.  Die Gültigkeitsdauer ist für beide gleich und beträgt zehn Jahre.

Fallunterscheidung Energieausweis Wohngebäude
Fallunterscheidung Energieausweis Wohngebäude
Tipp vom Experten:

Tipp vom Experten: „Die für Laien nicht sehr griffige Abgrenzung lässt sich leicht mit einem Beispiel erklären. Denken Sie an eine Wohngemeinschaft und vergleichen Sie diese mit einer Wohnung im selben Haus, in der eine ältere Person lebt, die nur eine ,gute Stube‘ beheizt. Die Studierenden dagegen wohnen jede/r in einem Zimmer, alle gut beheizt. Somit haben Sie bei diesem Haus beim Verbrauchsausweis Unterschiede wie Tag und Nacht. Der Verbrauch hängt immer von der tatsächlichen Nutzung ab und sagt nichts über meinen zu erwartenden Verbrauch aus, sondern nur über den desjenigen, der vorher dort gewohnt hat. Der kann gut sein, er kann aber auch schlecht sein.

Die Idee des Bedarfsausweises ist es, die Aussagekraft von der Nutzung her abzukoppeln, und zwar deutschlandweit. Wenn Sie das reine Gebäude betrachten, egal ob es in Flensburg steht oder in Garmisch, hätten Sie hier das gleiche Ergebnis. Es geht um die Vergleichbarkeit der Häuser untereinander. Der Wärmebedarf wird nach Nutzfläche berechnet und nicht nach Anzahl der Leute, die darin wohnen.“

Wie „liest“ man den Ausweis richtig?

Dargestellt wird der Energieverbrauch beziehungsweise der -bedarf in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter Nutzfläche im Jahr – kurz: kWh/(m2a). Je höher der Wert ausfällt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Um die Energieeffizienz von Häusern zu vergleichen, wird die Kennzahl auf einem farbigen Bandtacho angezeigt und die Immobilie in eine Energieeffizienzklasse (A+ bis H) einsortiert. Die energetisch günstigste Effizienzklasse „A+“ reicht von 0 bis 30 kWh/m²a, die ungünstigste Klasse „H“ beginnt bei 250 kWh/m²a, früher ging sie bis zu Werten höher als 400.

Ein Passivhaus, das ohne herkömmliche Gebäudeheizung auskommt, fiele in die Klasse A+, das vom GEG geforderte Neubau-Niveau in die Klasse A. Unsanierte Bestandsbauten fallen mit einer berechneten Endenergie von über 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr in die Klasse H – laut Statistik befinden sich heute nach wie vor rund 40 Prozent der bestehenden Wohnhäuser in dieser Kategorie. Die Verbraucherzentrale erklärt, dass aktuell ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch in Klasse E liegt.

Wer braucht keinen Energieausweis?

Wer sein eigenes Haus bewohnt, für das die Baugenehmigung vor Oktober 2007 beantragt wurde, und weder vermieten noch verkaufen will, benötigt keinen Energieausweis. Auch denkmalgeschützte Gebäude sowie solche, die weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche aufweisen, sind von der Pflicht ausgenommen.

Tipp vom Experten:

„Üblicherweise gehören auch Gebäude, die dem Ensembleschutz unterliegen, zum Bereich der denkmalgeschützten Gebäude – daher ist auch für sie kein Energieausweis auszustellen. Bei einer Alstervilla in Hamburg mag das noch augenfällig sein, anderswo jedoch nicht unbedingt. So unterliegt in München der größte Teil des Altstadtrings dem Ensembleschutz. Da sind auch 60er Jahre-Gebäude dabei, das sieht man den Gebäuden erst mal nicht an.“

Wie ist die Lage bei Neubauten?

Neubaugebäude

Wer eine Immobilie baut, muss unverzüglich nach Fertigstellung einen Energieausweis ausstellen lassen. Ist der Bauherr selbst nicht Eigentümer, so muss er dem oder den neuen Besitzern den Ausweis übergeben. Auch bei einer umfassenden Sanierung, etwa zu einem KfW- bzw. neuerdings BEG-Effizienzhaus (siehe weiter unten), muss ein Energieausweis angefertigt werden.

Lassen sich ältere Ausweise mit neueren vergleichen?

Ja und nein: Während die Einordnung auf dem Farbband variieren kann – eben je nach aktuellem Stand der Verordnung –, bleiben die Kennziffern selbst natürlich aussagekräftig. Denn der so genannte Endenergiebedarf des Gebäudes wird auch in älteren Ausweisen nach demselben Verfahren berechnet.

Tipp vom Experten:

„Es sind noch viele Altausweise im Umlauf, die als relevanten Wert die Primärenergie ausweisen – der Wechsel zur Endenergie war im Jahr 2014. Die Primärenergiebedarf ist eine Art ,politischer Wert‘, denn es wird mit eingerechnet, welcher Energieträger verwendet wird. Fossile Energieträger weisen dabei einen Faktor größer eins, regenerative kleiner eins auf. Wenn sie zum Beispiel Holzpellets nutzen, reduziert sich der Primärenergiebedarf – und dieser Wert wurde damals prominent dargestellt. Der Endenergiebedarf dagegen sagt etwas aus über den tatsächlichen Verbrauch – da bringt der Primärenergiebedarf nichts. Aber: Auch alte Ausweise weisen an anderer Stelle zusätzlich den Endenergiebedarf mit aus.“

Wer stellt den Ausweis aus?

Nur Personen mit entsprechender Qualifikation und Zertifikat dürfen Energieausweise ausstellen. Dazu gehören Architekten, Innenarchitekten, Schornsteinfeger, Bauingenieure und spezialisierte Energieberater. Diese Dienste werden zum Teil auch online angeboten. Wer auf diesem Wege einen Energieausweis beantragt, ist für die Richtigkeit der Angaben selbst verantwortlich. Der Aussteller hingegen ist verpflichtet, die Berechnungen auf Plausibilität und Richtigkeit sorgfältig zu prüfen.

Die Verbraucherzentrale stellt klar, dass die Online-Dienstleister in aller Regel die Daten ausschließlich online erheben und das Gebäude nicht vor Ort in Augenschein nehmen – mitunter würden sogar Bedarfsausweise ohne Begehung angeboten. Dieses Vorgehen sei zwar grundsätzlich zulässig, jedoch schlichen sich so leicht Fehler und Mängel ein – die Schadenersatzforderungen nach sich ziehen können, wenn ein Mieter oder Käufer im Nachhinein die Daten anzweifelt. Egal, ob die Datenerhebung on- oder offline erfolgt gilt die Maßgabe: Je umfangreicher diese erscheint, desto seriöser. Die Empfehlung der Verbraucherzentrale für einen Bedarfsausweis ist zudem klar: Die erforderlichen Daten seien von einem Laien kaum fachmännisch zu erheben, weshalb eine Vor-Ort-Begehung des Ausstellers für dieses umfangreiche „Gutachten“ unumgänglich sei.

Tipp vom Experten:

„In Zukunft werden derart günstige Verbrauchsausweise von Online-Anbietern wohl nicht mehr möglich sein, denn die Vorgaben für die Erstellung des Ausweises sind noch einmal verschärft worden. Auch die Aussteller von Verbrauchsausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität dieser Vorschläge verbessert werden. Vormals konnten Billig-Anbieter für 25 Euro einfach nur Daten vom Eigentümer eingegeben lassen. Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten nun sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht. Der Stand der Sanierung muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.

Ich begrüße das in jedem Fall. Denn sonst ist der Energieausweis das Papier nicht wert, auf dem er gedruckt ist. Heute erfüllen meiner Ansicht nach rund 80% der Ausweise, die im Umlauf sind, nicht die gesetzlichen Kriterien. Was viele nicht wissen: In der Regel gibt es nur einen Ausweis pro Gebäude, die Ausnahme ist jedoch eine Mischnutzung als Wohn- und Gewerbegebäude. Da muss ab 10 Prozent gewerblicher Nutzung jeweils ein eigener Ausweis für das ,Ladengeschäft‘ und die Wohneinheiten ausgestellt werden. Und: Verbrauchsausweise dürfen nicht verwendet werden, wenn in den vergangenen Jahren ein zu hoher Leerstand auftrat. Wird dies nicht beachtet, ist der Verbrauchsausweis dann gleich ,doppelt falsch‘.

Was hat es mit den KfW-Effizienzhaus-Standards auf sich?

KfW Effizienzhaus

Energieeffiziente Gebäude sind ein wichtiger Bestandteil der Energiewende und wurden deshalb staatlich mit den Förderkrediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und Zuschüssen gefördert. Die Werte 55 bis 115 definieren dabei die unterschiedlichen KfW-Effizienzhaus-Standards. Je kleiner der Wert ist, desto geringer ist der Energiebedarf der Immobilie und desto mehr Förderung ist möglich. Dabei entsprach ein KfW-Effizienzhaus 100 genau den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) für Neubauten und galt damit als Referenz. Alle Effizienzhäuser mit niedrigeren Werten verbrauchen die entsprechende Prozentzahl weniger an Primärenergie, das Effizienzhaus 40 beispielsweise mindestens kleiner oder gleich 40 % des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes. Bei Neubauten werden derzeit die KfW-Effizienzhaus-Standards 55, 40 oder 40 Plus mit Tilgungszuschüssen gefördert.

Tipp vom Experten:

„Es gibt ein neues Programm namens Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Es vereint die KfW, die sich um die Gebäudehülle gekümmert hat, und das Bafa (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), zuständig für die Heizungssysteme, unter einem Dach.

Die Förderung des 115er-Hauses ist damit zum 31.12.2020 ausgelaufen. Ich denke, man will dadurch Mitnahmeeffekte abstellen – rund die Hälfte aller Anträge entfiel vermutlich auf das 115er Haus, und man möchte keine Zuschüsse auf etwas geben, was die Menschen sowieso von sich aus machen würden. Das Ziel der Förderung ist es immer gewesen, dass die Anforderungen angehoben werden in Richtung Niedrigenergiehaus. Da macht es Sinn, die Kriterien ein stückweit zu verschärfen. Bisher konnte ein 115er-Haus 15% schlechter sein als ein heutiger Neubau – nach der Neuerung müssen nun alle Sanierungen mindestens einem heutigen Neubau-Niveau entsprechen, um gefördert zu werden.“

Volker Lang - Energieberater
Volker Lang - Energieberater

Zur Person: Volker Lang (49) ist seit 2008 Energieberater in München. Er ist Bauingenieur und erwarb zudem ein zweites Diplom als Wirtschaftsingenieur. Eine gute Kombination, wie er findet, denn das gesellschaftliche Ziel, den Energieverbrauch zu senken, verbindet sich in seinem Beruf mit den Themen Fördermittel und finanzielle Einsparungen. „So muss ein Kunde eine Sanierung nicht aus reinem Altruismus angehen, nein, sie kann sich für ihn so auszahlen, dass es sich monetär bemerkbar macht.“ Über sein Arbeitsfeld sagt Lang, es sei „ein komplexes Gebiet und immer im Fluss“.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.