Die Auflassungsvormerkung – ein wichtiger Schritt Richtung Eigentum

Die Auflassungsvormerkung – ein wichtiger Schritt Richtung Eigentum

Die Auflassungsvormerkung: Ein sperriger Begriff, mit dem die meisten erst einmal nicht viel anfangen können. Warum sie den Käufer schützt und auch bei Neubauprojekten ein elementarer Schritt auf dem Weg zum Status des „Eigentümers“ ist, erklären wir in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Wofür braucht man sie?

Viele Laien denken, mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag werde man stante pede zum Eigentümer der Immobilie – dem ist aber nicht so. Erst wenn der Käufer im Grundbuch als solcher eingetragen ist, herrscht Rechtssicherheit. Bis zu diesem Eintrag können jedoch sechs bis acht Wochen ins Land ziehen – etwa, weil vom Fiskus abgewartet wird, ob die Grunderwerbssteuer auch wirklich bezahlt wird. Hinzu kommt die Auslastung der zuständigen Beamten. Die Auflassungsvormerkung sichert diesen Zeitraum von der Vertragsunterzeichnung bis zum eigentlichen Grundbucheintrag (genannt Auflassung) ab – sie fungiert als eine Art Reservierung oder Sperrvermerk.

Warum ist die Auflassungsvormerkung so wichtig?

Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch verhindert, dass der bisherige Eigentümer das Grundstücks oder der Immobilie innerhalb weniger Tage womöglich noch einmal an einen anderen Interessenten verkaufen kann, etwa jemanden, der mehr Geld bietet. Auch andere Änderungen im Grundbuch, wie zum Beispiel die Eintragung einer Hypothek, die den neuen Eigentümer belasten würde, sind dann nicht mehr möglich. Sollte der Verkäufer Insolvenz anmelden müssen, wäre es ohne Auflassungsvormerkung sogar denkbar, dass die Immobilie als Sicherheit herangezogen würde und die Gläubiger darauf zugriffen. All das wird so verhindert.

Welche Besonderheiten gibt es beim Bauträgervertrag?

Im Prinzip läuft das Prozedere analog zum Kaufvertrag bei einer Bestandsimmobilie. So wird direkt nach Unterzeichnung beim Notar – und somit noch vor Fälligkeit der ersten Rate – auch hier die Auflassungsvormerkung veranlasst.

Benötigt wird hierfür die so genannte Eintragungsbewilligung des Bauträgers. Ist sie in Kaufverträgen meist regulärer Bestandteil, so wird sie bei Neubauprojekten oft als eigenes Schriftstück notariell beglaubigt. Im Grundbuch ist dann der Käufer vorgemerkt, allerdings beim Kauf vom Bauträger gemeinsam mit der Bauträgerbank, die dort vorrangig eingetragen ist – bis zur Zahlung der letzten Kaufpreisrate. Dann werden die so genannten Grundpfandrechte der Globalbank aus dem Grundbuch laut Freigabeversprechen gelöscht.

Wer kümmert sich um die Auflassungsvormerkung?

Der Notar. Nur er kann die Vormerkung eintragen und auch wieder löschen. Sobald die Auflassung vorgemerkt ist, kann jeder diese beim Blick ins Grundbuch sehen und weiß, dass sich hier ein Kaufvertrag in der Abwicklung befindet. Der Notar wird erst zur Begleichung des Kaufpreises bzw. der Anzahlung auffordern, wenn die Vormerkung erfolgt ist.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Das kommt auf den Preis der Immobilie an und damit darauf, was der Eintrag im Grundbuch kostet, denn die Auflassungsvormerkung schlägt mit genau der Hälfte zu Buche. Die Kosten für den Grundbucheintrag stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises werden für Notar und Grundbuchkosten fällig. Laut des Online-Rechners der FMH-Finanzberatung kostet bei einer 500.000-Euro-Immobilie der Grundbucheintrag aktuell 935 Euro, die Auflassungsvormerkung demnach 467,50 Euro.

Noch mehr aktuelle Informationen zu Immobilienfinanzierung, Steuerthemen und Werterhalt finden Sie im Immobilienratgeber der Münchner Immobiliengesellschaft. Sämtliche Antworten auf Fragen aus den Bereichen Hauskauf, Wohnungskauf, Wohnen und Lebensart.